El decreto de vivienda no solo habla de alquileres. También toca las SOCIMI. Y eso tiene más implicaciones de las que parece.
El Consejo de Ministros aprobó el 28 de julio el nuevo Real Decreto-ley de vivienda. La medida más visible es la prórroga forzosa de dos años para contratos que venzan antes del 30 de junio de 2028, con cuatro millones de personas potencialmente beneficiadas.
Pero hay un cambio que ha pasado más desapercibido: la modificación del régimen de las SOCIMI.
Las SOCIMI son los vehículos de inversión inmobiliaria cotizados de España, el equivalente a los REIT anglosajones. Tributan al 0% en el Impuesto de Sociedades a cambio de distribuir al menos el 80% de sus rentas como dividendos y mantener activos en alquiler. Es un modelo diseñado para atraer capital institucional al mercado del arrendamiento profesional.
El decreto introduce condicionantes nuevos sobre ese régimen. El capital que entra en España a través de SOCIMI necesita certeza jurídica y fiscal a largo plazo. Cada vez que el Gobierno toca ese marco, aunque sea de forma parcial, el inversor institucional recalibra su prima de riesgo y su horizonte de inversión.
La paradoja es evidente: el Gobierno necesita más oferta de alquiler profesional y de calidad. Las SOCIMI son uno de los pocos vehículos capaces de atraer capital institucional a ese segmento a escala. Y, al mismo tiempo, cada decreto que modifica su régimen genera exactamente la incertidumbre que aleja ese capital.
El resultado se observa desde 2021: las SOCIMI residenciales llevan años saliendo del mercado español. No porque el negocio del alquiler no funcione, sino porque el entorno regulatorio no ofrece visibilidad suficiente para hacer números a diez años.
Menos inversión institucional en alquiler significa menos oferta. Menos oferta significa más presión sobre los precios. Y más presión sobre los precios significa más decretos de emergencia.
Es un círculo. Y no está girando en la dirección correcta.
La seguridad jurídica y la estabilidad fiscal no son un privilegio del inversor. Son una de las bases necesarias para atraer capital, ampliar la oferta de vivienda y contener la presión sobre los precios.