Un millón de euros. La misma cantidad. Lo que compra según dónde y cuándo.
Madrid 2016: 125 metros cuadrados. Madrid 2026: 70. París: 42. Londres: 34.
En diez años, un millón de euros en el mercado prime de Madrid ha perdido 55 metros cuadrados. Es un 44% menos de vivienda por el mismo dinero.
El dato es contundente, pero tiene matices que importan. Madrid sigue siendo, con diferencia, la ciudad más barata de las cuatro: 14.286 euros por metro cuadrado frente a los 23.810 de París y los 29.412 de Londres.
Para el comprador internacional que llega con capital disponible, Madrid todavía ofrece casi el doble de metros que París y más del doble que Londres por el mismo precio.
Eso ayuda a explicar que el 46% de las compras en el segmento prime madrileño corresponda a compradores internacionales. No es casualidad: es arbitraje de precio entre mercados.
El problema es la velocidad del cambio. Pasar de 8.000 a 14.286 euros por metro cuadrado en una década representa una revalorización cercana al 78%. Ningún salario español ha crecido a ese ritmo.
Lo que antes era caro para un madrileño con un buen sueldo ahora se encuentra directamente fuera de su alcance. La demanda global no solo eleva el precio del producto prime; también desplaza compradores hacia barrios próximos y transmite presión al resto de la ciudad.
Si la demanda internacional continúa siendo el motor del segmento de lujo, y no hay señales claras de que vaya a detenerse, Madrid seguirá aproximándose gradualmente a los parámetros de París.
No ocurrirá en cinco años, pero la dirección está clara. La capital ya no compite únicamente con Barcelona o Valencia por el comprador de alto patrimonio: compite con las principales capitales europeas.
Esa transformación tiene consecuencias en cascada para todo el mercado residencial madrileño. El atractivo internacional confirma la fortaleza de la ciudad, pero también acelera la brecha entre el precio de sus activos y la capacidad económica de sus residentes.