El Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz ha aprobado el proyecto de ordenanza que permitirá transformar hasta un millar de locales comerciales en viviendas o viviendas-taller en planta baja. Una medida que todavía debe completar su tramitación y recibir el visto bueno del Pleno antes de entrar en vigor, pero que plantea una solución al problema de la vivienda que no requiere suelo nuevo ni años de urbanización: aprovechar lo que ya existe.

Para ser transformado, un local deberá acumular al menos siete años desde la licencia de primera ocupación y destinarse obligatoriamente a residencia habitual y permanente del titular. Se prohíben expresamente las segundas residencias y cualquier otro uso.

La medida antispeculativa es el elemento más relevante de la ordenanza. Los locales autorizados pasarán a ser vivienda protegida de manera permanente, con precio de venta limitado al de la VPO de régimen general en las futuras transmisiones. No es un cambio de uso temporal. Es una calificación definitiva que extrae esos inmuebles del mercado libre para siempre.

La conversión no se permitirá en toda la ciudad. Quedan excluidos el Casco Medieval, el Ensanche, buena parte de Arriaga y las zonas sin consolidar de Salburua y Zabalgana, así como las principales arterias comerciales, con el objetivo de preservar el tejido comercial y los usos mixtos en los barrios.

Toda vivienda que se instale en planta baja deberá cumplir las condiciones de habitabilidad, salubridad, accesibilidad y calidad establecidas en el Decreto 80/2022 y su modificación urgente de 2026 en materia de vivienda.

La lógica urbanística detrás de la medida es sólida. España tiene miles de locales comerciales vacíos en plantas bajas que llevan años sin actividad y sin perspectivas de ocupación comercial. Transformarlos en vivienda protegida resuelve dos problemas a la vez: añade oferta residencial sin consumir suelo nuevo y regenera tejido urbano degradado. El riesgo está en la ejecución: que los requisitos técnicos de habitabilidad eleven tanto el coste de la reforma que el modelo no resulte viable para los propietarios sin incentivos adicionales.

Vitoria no es la primera ciudad en explorar esta vía, pero sí es de las primeras en establecer la protección permanente como condición no negociable. Eso es lo que diferencia su ordenanza de otras iniciativas similares que han acabado generando especulación una vez retirada la protección inicial.