La vivienda en la costa española, excluyendo capitales de provincia, subió un 13,5% interanual en el primer trimestre de 2026, hasta los 1.992 €/m². El esfuerzo de compra alcanza ya el 40% de la renta disponible del hogar medio, cinco puntos por encima del 35% que Tinsa by Accumin considera razonable en su informe "Vivienda en Costa 2026". El dato aparentemente contradictorio es que, pese a esta escalada de precios, la red técnica de Tinsa empieza a detectar señales de agotamiento en la demanda, con la vivienda vacacional "cerca de tocar techo" en algunas ubicaciones concretas.
El desequilibrio no es homogéneo, es geográficamente brutal. Baleares lidera el tensionamiento con un 59% de esfuerzo de compra, seguida de la costa malagueña (57%) y Alicante (46%). En el extremo opuesto, la Costa Norte (Galicia y Asturias) y tramos de Murcia, Valencia, Castellón y Almería se mantienen por debajo del 35%. La clave está en una frase del propio informe: mientras el esfuerzo de compra a nivel nacional se mantiene próximo al equilibrio, el litoral vive una realidad completamente distinta, con la fusión entre vivienda de primera y segunda residencia priorizando la rentabilidad que ofrece el segmento vacacional sobre el acceso de la población local.
Los números lo confirman: el precio medio de la segunda residencia en costa ronda ya los 3.150 €/m², un 11,6% por encima de la media nacional. En el 61% de las zonas analizadas, los técnicos de Tinsa consideran que la vivienda vacacional está distorsionando directamente el mercado residencial, elevando precios y reduciendo la oferta disponible para quien busca vivienda habitual. Y el repunte de la construcción no está corrigiendo nada: la nueva oferta se concentra precisamente en los mercados más tensionados, pero orientada mayoritariamente al segmento vacacional, más rentable para los promotores.
Respecto a los máximos de la burbuja de 2007, el valor del litoral se mantiene un 30% por debajo en términos reales. Pero en términos nominales, cerca de cien municipios (sobre todo en Baleares, Canarias, Alicante, Málaga, Cádiz y Pontevedra) ya han superado aquellos precios. La regulación intenta reaccionar: el 21% de las zonas costeras aprobó nuevas normativas sobre vivienda vacacional en los últimos doce meses, frente al 9% del año anterior. Por ahora, sin traducirse en más oferta de vivienda habitual ni en moderación de precios. El litoral español crece, sí, pero cada vez más desigual, y cada vez más lejos del comprador local.