El informe Mercado Inmobiliario 2026 de OBS Business School pone números a lo que ya saben todos los que trabajan en el sector: el déficit de vivienda en España es estructural, está extendido por casi todas las provincias y no tiene solución a corto plazo. Desde 2021 se han creado 1,2 millones de nuevos hogares en España. En ese mismo periodo se han terminado 474.000 viviendas. El déficit acumulado es de 740.000 unidades. Y sigue creciendo.

Para corregirlo antes de 2034, habría que construir más del doble de lo que se construyó en 2024, que fue el máximo histórico de la última década. No es un objetivo realista con el mercado actual. El suelo finalista escasea. La financiación de la urbanización es un cuello de botella. La mano de obra especializada no existe en las cantidades necesarias. Los costes de construcción no paran de subir. Y la normativa de sostenibilidad añade exigencias que encarecen aún más la promoción. El resultado: España apenas inicia 2,7 viviendas por cada 1.000 habitantes, frente a casi 20 en el pico previo a la crisis.

Mientras tanto, el precio medio ya está en 2.429 euros por metro cuadrado, un 36,5% por encima de los máximos de 2007. Madrid supera los 4.400 euros. San Sebastián, los 6.150. Y el esfuerzo para acceder a una hipoteca roza el 44% de la renta disponible de un hogar medio, cuando el umbral razonable se sitúa en el 35%. En Baleares ese esfuerzo llega al 56,8%. En destinos turísticos como Marbella o Torrevieja puede superar el 80%.

El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones, recibe del propio informe una calificación que no deja lugar a dudas: "un parche minúsculo para una herida gigante". Y las medidas de estímulo a la demanda, como avales o bonificaciones fiscales, pueden agravar el problema si no van acompañadas de más oferta. Más demanda sobre la misma oferta escasa es más presión sobre los precios.

El mercado del alquiler no tiene mejor pronóstico: se prevé que los precios sigan creciendo cerca del 10% anual, con 14.000 viviendas menos disponibles que el año anterior y una media de 141 interesados por inmueble cada diez días.

El problema no es de demanda. Es de oferta. Y nadie está resolviendo la oferta.