Según el seguimiento de licencias y visados de Brains Real Estate, en lo que va de 2026 se han iniciado más de 50.600 viviendas en 1.421 promociones, con un presupuesto de ejecución declarado superior a 4.500 millones de euros. El mercado está en marcha. Pero está extraordinariamente atomizado.

Kronos Homes lidera el ranking con 1.184 viviendas iniciadas, todas en Madrid. Le siguen Aedas Homes con 1.083 y Culmia con 1.051. Por detrás, Metrovacesa acumula el mayor número de proyectos activos con 30 promociones en marcha. Amenabar prevé iniciar 2.276 viviendas a lo largo del año si obtiene las licencias pendientes. Y fuera del top 10, la actividad sigue siendo intensa: coliving, BTR, vivienda protegida en alquiler asequible y promociones de lujo conviven en el mismo mercado.

Las cinco mayores promociones del año están todas en la Comunidad de Madrid. La más grande es el Flex Living Valdebebas III de Momentum, con 753 viviendas. Le siguen dos proyectos de Kronos en Los Berrocales: un flex living de 577 unidades y un BTR de 420. El cuarto lugar es para el Plan Vive de Avintia en Alcobendas, con 350 viviendas protegidas en alquiler asequible. Y el quinto, un residencial de Grupo Ferrocarril en Valdebebas con 326 unidades. Madrid no es solo la ciudad más cara de España, es también donde se concentra toda la actividad promotora de escala.

Hay dos lecturas de este ranking. La primera es positiva: el sector promotor está activo, hay capital comprometido y hay proyectos en marcha. La segunda es la que importa más: 50.600 viviendas iniciadas en lo que va de año es menos de la mitad de las 107.000 que se completaron en todo 2024, que fue el mejor año de la última década. Y estamos muy lejos de las 230.000 anuales que hacen falta para cerrar el déficit estructural antes de 2034.

El mercado promotor no está parado. Está funcionando al límite de su capacidad real, condicionado por suelo escaso, costes crecientes, falta de mano de obra y licencias lentas. El ranking refleja quién está construyendo. Lo que no refleja es cuánto falta todavía.