El Tribunal Superior de Justicia de Madrid acaba de confirmar la demolición de unas obras realizadas al amparo de una licencia de cambio de uso de local a vivienda en Coslada. No porque la licencia fuera ilegal. No porque las obras estuvieran mal ejecutadas. Sino porque una condición esencial de esa licencia nunca llegó a cumplirse: rebajar la cota del patio trasero hasta nivelarla con el suelo interior del local.
El problema era concreto: el patio quedó 1,20 metros por encima del nivel interior, lo que mantenía al inmueble en la categoría de semisótano. Y un semisótano no puede ser vivienda según la normativa urbanística de Madrid. La transformación se completó de todas formas. Y ahora hay que deshacer lo hecho.
La promotora argumentó que la comunidad de propietarios se negó a autorizar la intervención sobre ese elemento común, que era precisamente la que habría permitido rebajar la cota. El TSJM lo descarta como eximente: la cuestión no es por qué no se ejecutó la obra, sino que sin ella el inmueble no cumplía las condiciones para ser vivienda. Y si no cumplía las condiciones, no debía haberse completado la transformación.
La sentencia tiene una consecuencia práctica que va mucho más allá de este caso concreto. En toda España, miles de locales comerciales están siendo objeto de cambios de uso residencial como respuesta a la escasez de oferta de vivienda. Es una solución que el mercado ha encontrado por sí solo y que los ayuntamientos han incentivado con tramitaciones más ágiles. Pero este fallo recuerda que el proceso tiene dos filtros independientes que deben superarse en paralelo: la licencia urbanística y la autorización de la comunidad de propietarios cuando las obras afectan a elementos comunes.
Obtener una no garantiza la otra. Y ejecutar la obra sin tener ambas es asumir el riesgo de acabar exactamente donde ha acabado esta promotora: con una orden de demolición y las costas procesales encima.