GIC, el fondo soberano de Singapur con una cartera de activos valorada en alrededor de 665.000 millones de dólares, ha reactivado su vehículo de inversión en vivienda en alquiler en España. A través de Brisa, la plataforma creada junto a la gestora española Azora, el fondo retoma las adquisiciones de suelo y promociones con el objetivo de alcanzar las 8.000 viviendas en renta en los próximos años. La inversión total prevista es de 1.500 millones de euros, con un equity superior a los 600 millones y el resto en deuda, con un apalancamiento de entre el 55% y el 60%.
GIC no es un inversor oportunista que llega a España a capturar una tendencia de corto plazo. Es el cuarto mayor fondo soberano del mundo, por detrás de Noruega, China Investment Corporation y Abu Dabi, y su estrategia en España lleva años consolidándose. Ya tiene posiciones en logística a través de P3 Logistics Park, en oficinas mediante GMP y en hoteles con el 35% de HIP, la plataforma hotelera de Blackstone. La entrada en residencial en alquiler completa un mapa de exposición inmobiliaria española que abarca prácticamente todos los segmentos del mercado.
La elección de Azora como socio local no es casual. La gestora fundada por Concha Osácar y Fernando Gumuzio es uno de los operadores inmobiliarios más reputados del sur de Europa. Para Brisa, Azora actuará como gestora y co-inversora minoritaria, aportando el conocimiento del mercado local que GIC necesita para ejecutar una estrategia de este volumen. Las ciudades objetivo son Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga, Palma y Valencia, con foco en zonas periféricas y suburbanas donde la escasez de alquiler es más pronunciada y donde el suelo todavía permite construir con rentabilidades razonables.
Las primeras adquisiciones ya están ejecutadas. Brisa se adjudicó tres suelos en Málaga en la subasta de activos de Reyal Urbis por más de 54 millones de euros, con edificabilidad para más de 500 viviendas en alquiler. No compra vivienda existente. Construye vivienda nueva.
La paradoja que rodea a esta operación no se puede ignorar. España lleva meses debatiendo si la inversión institucional en vivienda en alquiler agrava o alivia el problema de acceso. Pero Brisa no compra vivienda existente: construye donde el sistema público no llega. Con un déficit acumulado de 740.000 viviendas y un ritmo de construcción que no supera las 107.000 unidades anuales, cualquier capital que financie obra nueva hace una contribución que los 7.000 millones del Plan Estatal de Vivienda no pueden cubrir solos.
Lo que la reactivación de GIC confirma es algo que el mercado ya sabe pero que el debate político no siempre reconoce: el alquiler residencial en España es uno de los activos con mayor atractivo de Europa para el capital institucional. Déficit estructural de oferta, demanda sostenida, rentabilidades brutas del 8% y un mercado que no ha dejado de crecer en precio durante seis años consecutivos.
El cuarto mayor fondo soberano del mundo acaba de volver a apostar por el alquiler en España. La pregunta que el debate político debería hacerse no es si eso es bueno o malo. Es cómo se asegura que esa inversión construye vivienda nueva en lugar de competir por la existente.