Este es el experimento real de las zonas tensionadas en España. Y los datos no dejan margen para el optimismo.
Según el informe del segundo trimestre de 2026 de Idealista, San Sebastián perdió un 42% de su oferta de alquiler permanente respecto al mismo periodo de 2025, el mayor descenso entre todas las capitales españolas con zona tensionada declarada. Le siguen Pamplona con un 39%, A Coruña con un 36% y Bilbao con un 27%.
El patrón es siempre el mismo. Donde el Estado interviene el precio, los propietarios cambian de modalidad contractual para esquivar los topes. Y los números lo confirman: el alquiler de temporada ya representa el 29% del mercado nacional, con un incremento interanual del 13%. En San Sebastián supera el 50% de la oferta total.
En las mismas ciudades donde más cae el alquiler permanente, el de temporada se dispara: A Coruña acumula un 105% más de anuncios temporales que hace un año, Pamplona un 50%, San Sebastián un 37% y Bilbao un 33%.
Cataluña intentó cerrar ese flanco regulando también el alquiler de temporada. El resultado fue una caída pronunciada de esa oferta temporal, pero los pisos retirados no regresaron al mercado permanente. Simplemente desaparecieron.
Esto no es un debate ideológico. Es una cuestión de incentivos. Si poner un piso en alquiler permanente implica precio topado, burocracia y riesgo de impago sin salida rápida, muchos propietarios buscarán otra salida. Y la encuentran.
La intención de la ley era buena. El resultado es menos oferta, más alquiler de temporada y un mercado que se fragmenta para esquivar las reglas.
Regular sin generar oferta nueva es tapar un agujero abriendo otro.