El Banco de España ha puesto sobre la mesa una propuesta que no requiere nuevas leyes, nuevos presupuestos ni nuevas expropiaciones: construir más alto donde ya está permitido construir. El diagnóstico es tan sencillo como incómodo. Las nuevas promociones residenciales que se están desarrollando en las grandes ciudades españolas tienen una densidad edificatoria hasta 2,5 veces inferior a la de los barrios ya consolidados en esas mismas ciudades. Edificios de poca altura, grandes avenidas, solares sin desarrollar. Un modelo urbanístico que consume suelo y produce pocas viviendas en un momento en el que España necesita exactamente lo contrario.

El cálculo del supervisor es elocuente. Si las áreas en desarrollo en las seis grandes áreas urbanas españolas, Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Zaragoza y Sevilla, se densificaran siguiendo el gradiente medio del suelo urbano ya consolidado, se podrían construir medio millón de viviendas adicionales sobre las ya previstas. Si se asume que esas áreas pueden alcanzar la misma densidad que existe en el promedio de los barrios consolidados, el número sube hasta 1,2 millones de viviendas adicionales. Sin suelo nuevo. Sin nuevas calificaciones urbanísticas. Solo construyendo más en el suelo que ya está disponible y urbanizado.

El contexto que hace urgente este planteamiento es conocido: desde enero de 2021, el número de hogares en España ha crecido en casi un millón de unidades, el doble del ritmo del periodo intercensal anterior. La oferta de vivienda nueva no ha podido seguir ese ritmo. El déficit acumulado ronda las 740.000 unidades según distintas estimaciones. Y el 85% de los hogares que viven de alquiler no podría comprar una vivienda en las condiciones actuales del mercado, según el propio Banco de España.

La densificación no es una idea nueva ni una propuesta radical. Es el modelo urbanístico que ha funcionado en las ciudades europeas más eficientes. Ámsterdam, Viena, Zúrich y Copenhague tienen densidades edificatorias muy superiores a las de Madrid o Barcelona en sus nuevos desarrollos, y son precisamente las ciudades que mejor han gestionado la presión de la demanda residencial en los últimos veinte años. No porque hayan construido más lejos, sino porque han construido más en los sitios donde ya había ciudad.

El problema en España no es técnico ni urbanístico. Es político y cultural. La resistencia vecinal al NIMBY, Not In My Backyard, es poderosa en todos los municipios. Los vecinos de los barrios consolidados no quieren más altura ni más densidad en su entorno. Los ayuntamientos responden a esos vecinos porque son quienes votan. Y el resultado es que los nuevos desarrollos se proyectan con menos altura de la que el planeamiento permitiría, en parte para no generar conflicto político y en parte por inercia de un modelo urbanístico que lleva veinte años priorizando la expansión periférica sobre la renovación y densificación interior.

La propuesta del Banco de España tiene otro fleco que conviene señalar: densificar sin invertir en infraestructuras produce colapso. Más viviendas en el mismo suelo significa más demanda de transporte público, más presión sobre las redes de agua y saneamiento, más necesidad de equipamientos educativos y sanitarios. Si la densificación no va acompañada de inversión en servicios, el resultado no es más ciudad. Es más aglomeración.

Pero el argumento contrario también tiene límites. España lleva años construyendo poco y con poca altura en los sitios donde más gente quiere vivir, y el resultado es el mercado inmobiliario que tenemos: precios en máximos históricos, déficit acumulado de casi un millón de viviendas y una demanda que no puede ser atendida. La alternativa a densificar no es mantener ciudades cómodas y tranquilas. Es seguir expulsando a la gente hacia municipios más lejanos o hacia el alquiler permanente.

Un millón de viviendas adicionales en el suelo que ya existe. Sin nuevas leyes. Sin nuevas clasificaciones. Solo decidiendo construir como ya se construyó en los barrios que hoy son los más valorados de cada ciudad.