Pedro Sánchez presentó el lunes 7 de septiembre el portal digital de Casa 47, la Entidad Estatal de Vivienda, con una oferta inicial de 800 viviendas disponibles y otras 1.500 en camino. El presidente reconoció en el acto que el mercado inmobiliario está roto y desbocado, y defendió la intervención pública como respuesta necesaria cuando el libre juego de la oferta y la demanda no funciona. Son palabras que el sector lleva años esperando escuchar con esa contundencia. El problema es lo que viene después de las palabras.

El modelo de Casa 47 tiene elementos que, sobre el papel, corrigen los errores históricos de la vivienda protegida en España. Los contratos serán de hasta 75 años de duración, estructurados en una fase inicial de 14 años con prórrogas automáticas posteriores. El alquiler mensual no podrá superar el 30% de los ingresos de la unidad de convivencia. La adjudicación se realizará mediante sorteo ante notario para eliminar el favoritismo. Y el parque estará blindado de forma permanente: lo construido con dinero público no podrá ser privatizado ni salir del parque público independientemente de los cambios de ciclo político o económico.

Este último punto es el más relevante desde la perspectiva histórica. España tiene el 2% de su parque de vivienda en régimen público, frente al 9,3% de la media europea, el 17% de Francia o el 34% de los Países Bajos. Esa diferencia no es solo consecuencia de que España construyó poco parque público. Es también consecuencia de que buena parte del que construyó acabó saliendo al mercado libre. La Sareb, creada en 2012 para gestionar los activos tóxicos bancarios, acumuló un patrimonio inmobiliario enorme que no terminó en vivienda social de forma sistemática. Y la vivienda protegida autonómica, en muchos casos, se descalificaba tras un periodo y volvía al mercado libre. Casa 47 intenta romper ese patrón con el blindaje permanente. Si se cumple, es una mejora estructural real.

La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, destacó hitos concretos de los primeros nueve meses de gestión: recuperación del patrimonio de la antigua Sareb con más de 40.000 viviendas y 2.500 suelos disponibles para el parque público, y movilización de terrenos en desuso de Seguridad Social, Interior y Hacienda que se traducen en casi 2.500 viviendas ya en tramitación. Son cifras que, si se ejecutan, representan un avance real. Y que, si no se ejecutan, se unen a la larga lista de promesas de vivienda pública en España que no encontraron el camino del BOE a la llave.

Porque el problema de fondo no es el modelo. El problema es la escala y la velocidad de ejecución. Casa 47 arranca con 800 viviendas. España tiene un déficit acumulado de 740.000 unidades y necesita construir más de 230.000 al año durante una década para cerrar esa brecha. Con los ritmos actuales de tramitación administrativa, gestión de suelo y construcción, escalar de 800 a las decenas de miles de unidades anuales que el problema requiere es un desafío que va mucho más allá de un portal digital y un acto de presentación.

La propia ministra lo reconoció: el esfuerzo no es suficiente y no lo conseguiremos si no estamos todos juntos. Y ahí aparece la otra variable crítica: la competencia constitucional en materia de vivienda corresponde a las comunidades autónomas, no al Estado. La política de Casa 47 depende, para su ejecución real a escala, de que las autonomías colaboren. Algunas lo hacen. Otras, según el Gobierno, no hacen nada o llaman a inversores extranjeros. Esa fragmentación competencial no es un detalle técnico. Es el principal cuello de botella de cualquier política de vivienda pública en España.