Andrés Horcajada, consejero delegado y cofundador de Tectum Investment Managers, lleva más de una década apostando por un modelo que en España era prácticamente inexistente cuando empezó: capital privado invertido en vivienda protegida en alquiler, construida específicamente para arrendar a precios asequibles y gestionada de forma profesional. Hoy, con tres fondos levantados, más de 350 millones de euros de capacidad de inversión y más de 1.300 viviendas en desarrollo en la Comunidad de Madrid, Tectum es uno de los actores más relevantes del segmento BTR asequible en España.

La tesis de Horcajada es clara y lleva años sosteniéndola con coherencia: la fórmula para poner vivienda asequible en el mercado en el formato actual, pensada específicamente para el alquiler, es la vivienda protegida en régimen de arrendamiento. No la vivienda protegida en venta, que acaba saliendo al mercado libre tras un período de descalificación. No el parque público gestionado por la administración, que no tiene recursos suficientes para alcanzar la escala necesaria. Sino vivienda protegida construida con capital privado, con rentas sujetas a los límites que fija la comunidad autónoma, gestionada por operadores profesionales y pensada para permanecer en el mercado del alquiler asequible de forma permanente.

El tercer fondo de Tectum, el más reciente, se levantó en tiempo récord alcanzando los 150 millones de euros, el límite superior del objetivo. Con el apalancamiento asociado, la capacidad de inversión total supera los 350 millones. Entre los inversores del vehículo figuran David Ruiz de Andrés, fundador y CEO de Grenergy, y Jon Riberas, dueño de Gonvarri y Gestamp y una de las mayores fortunas industriales de España, que participa a través de su sociedad patrimonial Gold Iberia Capital. El fondo trabaja con Singular Bank como comercializador entre inversores profesionales y cuenta con respaldo del ICO, que ha destinado 268 millones de euros a fondos especializados en alquiler asequible procedentes mayoritariamente de la Unión Europea.

El perfil de las promociones que financia Tectum responde a criterios concretos: mínimo de 75 viviendas y máximo de 500, siempre de carácter protegido y destinadas íntegramente al alquiler asequible. Las promociones están concentradas principalmente en la Comunidad de Madrid y su área metropolitana. Valdebebas, El Cañaveral, Torrejón de Ardoz, Las Rozas, Barajas. Todos los municipios donde la presión de la demanda es real y donde el precio del suelo todavía permite construir con rentabilidades razonables dentro de los límites de renta que fija la Comunidad de Madrid para la vivienda protegida.

El modelo de colaboración público-privada es el eje de la estrategia. Tectum no compite con la administración. Complementa lo que la administración no puede hacer sola por falta de recursos y de escala. La licitación ejecutada por el Ayuntamiento de Madrid en Valdebebas, que ha resultado en casi 500 viviendas de VPO promovidas en alianza con operadores privados como Tectum y su socio promotor Locare, es el ejemplo más concreto de cómo funciona ese modelo en la práctica.

El gran cuello de botella que Horcajada identifica de forma consistente en todas sus apariciones públicas no es la falta de capital. Es la falta de suelo finalista a precios que permitan construir vivienda protegida con rentabilidades mínimamente razonables para el inversor. El capital privado no puede entrar en vivienda protegida si el precio del suelo consume el margen que debería ir a la rentabilidad del fondo. Y el precio del suelo en la Comunidad de Madrid, incluso en los municipios periféricos, ha subido de forma sostenida en los últimos años hasta comprimir esos márgenes.

La solución que Tectum defiende no es una intervención radical del mercado sino una colaboración más activa del sector público en la provisión de suelo. Si la administración cede suelo a coste reducido a cambio de que el capital privado construya y gestione vivienda protegida en alquiler de forma permanente, el modelo funciona. Si el capital privado tiene que competir con el mercado libre por el mismo suelo, la ecuación no cierra. Es tan sencillo como eso. Y es precisamente el modelo que Vitoria ha llevado un paso más allá con su ordenanza de locales a VPO permanente: usar el parque construido existente para ampliar la oferta de vivienda asequible sin necesitar suelo nuevo.

La pregunta sobre el cuarto fondo, que Horcajada dejó abierta hace unos meses, dependerá de los inversores, de la economía y de la evolución de los tipos de interés. Pero la confianza tanto de los inversores del tercer fondo como de las entidades financieras con las que trabaja, prácticamente todas las grandes, sugiere que si el entorno lo permite, el cuarto vehículo llegará.

Lo que Tectum ha demostrado en una década es que el capital privado puede y quiere invertir en vivienda asequible si las condiciones son las adecuadas. El problema no es la falta de apetito inversor. El problema es que las condiciones, el suelo, los plazos de tramitación y el marco regulatorio, no siempre facilitan esa inversión. Y mientras no se resuelvan esos cuellos de botella, la brecha entre la demanda de vivienda asequible y la oferta disponible seguirá ampliándose.