La Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler, ASVAL, analizó esta semana el Plan de Vivienda Asequible presentado por la Comisión Europea y llegó a una conclusión que incomoda al Ministerio de Vivienda: la nueva propuesta europea no respalda ni da cobertura al control de rentas en los contratos de alquiler residencial que sí permite la legislación española. No es una interpretación interesada. Es una lectura directa del texto comunitario que contrasta con el mensaje del Gobierno, que presentó el plan europeo como un respaldo a sus políticas.

El Plan Europeo de Vivienda Asequible, presentado por la vicepresidenta Teresa Ribera y el comisario Dan Jørgensen, establece un marco común para que los estados miembros puedan adoptar medidas restrictivas en los mercados de vivienda. Pero ese marco tiene límites muy concretos que el texto deja claros. El primero es que cualquier restricción debe concebirse como medida de último recurso y acompañarse de medidas de incremento de la oferta. El segundo es que los estados están obligados a evaluar que no existe una medida menos restrictiva igualmente eficaz antes de aplicar controles de precios. El texto cita expresamente topes cuantitativos, cláusulas de salvaguarda, excepciones e incentivos fiscales como alternativas que deben considerarse antes que las prohibiciones directas.

La divergencia con el modelo español es llamativa. La Ley de Vivienda española de 2023 aplica la limitación de rentas como primera herramienta, no como último recurso. No exige acreditar que el tope de rentas incide sobre la causa de la tensión ni que la corrija. Y los criterios para declarar zona tensionada son más laxos que los que el marco europeo contempla: España usa criterios alternativos, basta cumplir uno de dos, mientras que el reglamento europeo establece criterios acumulativos y más técnicos, incluyendo un ratio precio-renta igual o superior a ocho y la exigencia de que la tensión no disminuirá en los próximos tres años.

El elemento que más llama la atención del análisis de ASVAL, y que tiene mayor transcendencia para el mercado español, es la exclusión del control de rentas en el alquiler de larga duración tal y como España lo aplica. La normativa europea exige que la autoridad acredite que la actividad que restringe ha tenido un efecto adverso en el mercado durante al menos tres años. En España, la restricción no requiere esa acreditación. Se aplica en el momento en que la zona es declarada tensionada, sin necesidad de demostrar que el tope de rentas corrige la causa de la tensión.

Los datos de Barcelona son el mejor banco de pruebas disponible. Con zonas tensionadas activas desde 2023 y con el índice de referencia de precios aplicado, la oferta de pisos de dos habitaciones ha caído un 46,4% en un año. El precio medio ha subido igualmente un 8,2% interanual. Es decir, el control de rentas no ha bajado los precios. Ha contraído la oferta y ha concentrado los inquilinos disponibles en menos viviendas, lo que en la práctica ha mantenido la presión al alza. Ese resultado es exactamente el que el marco europeo anticipaba cuando estableció los requisitos de evaluación previa y alternativas menos restrictivas.

El Ministerio de Vivienda, por su parte, celebró la presentación del plan europeo como un respaldo a sus políticas, citando el reconocimiento de las zonas de mercado tensionado, el fenómeno de los pisos turísticos y la prioridad del uso residencial. La ministra Isabel Rodríguez afirmó que las recomendaciones van en la dirección de las políticas que ha venido adoptando el Gobierno. ASVAL contraargumenta que la coincidencia es solo nominal: los criterios técnicos, el orden de prelación de las medidas y la exigencia de evaluación previa son radicalmente distintos en uno y otro caso.

Lo que el Plan Europeo de Vivienda Asequible hace, en definitiva, es poner sobre la mesa un estándar de rigor para la política de vivienda que España no cumple en varios aspectos relevantes. No invalida la ley española. No obliga a cambiar nada de inmediato. Pero sí introduce una referencia comunitaria que en el futuro podría ser invocada en procedimientos judiciales o administrativos relacionados con la aplicación del índice de referencia de precios en zonas tensionadas. Y eso, en un país con más de 300 municipios declarados como zona tensionada y con el decreto de vivienda todavía bloqueado en el Congreso, no es un detalle menor.