CBRE Investment Management, la división de gestión de fondos del mayor grupo de servicios inmobiliarios comerciales del mundo, ha cerrado un acuerdo con Cerberus Capital Management y sus socios ejecutivos para adquirir Tenet Equity por 1.600 millones de dólares, unos 1.379 millones de euros. La operación es una de las mayores transacciones corporativas en el sector del real estate comercial e industrial estadounidense en lo que va de 2026 y cierra un ciclo de cinco años en el que Cerberus construyó desde cero una plataforma de activos terciarios con presencia en 39 estados de Estados Unidos.

Tenet Equity fue fundada en 2021 por Cerberus en alianza con los socios ejecutivos Nick Eggert y Andrew Gallagher. La estrategia de la compañía se basó desde el principio en el sale & leaseback: adquirir el inmueble corporativo de una empresa y firmar simultáneamente un contrato de arrendamiento con ese mismo propietario, que pasa a ser inquilino. Es un modelo que permite a las empresas liberar capital inmovilizado en sus activos inmobiliarios, mejorar su liquidez y mantener el uso operativo del inmueble sin necesidad de ser sus propietarios. Para el inversor, ofrece flujos de caja estables vinculados a contratos de arrendamiento de larga duración con empresas solventes.

En cinco años, Tenet construyó un portfolio de más de 200 inmuebles comerciales e industriales con una superficie total de 1,11 millones de metros cuadrados repartidos por 39 estados. Es un ritmo de crecimiento que supera las 40 adquisiciones anuales de media, lo que da una idea de la velocidad de despliegue de capital que Cerberus ejecutó en esa plataforma. La diversificación geográfica era parte del diseño: estar en 39 estados reduce la exposición a mercados locales y hace que el portfolio sea menos vulnerable a ciclos regionales.

CBRE Investment Management lleva a esta operación su posición como gestora de activos inmobiliarios con más de 140.000 millones de euros bajo gestión a nivel mundial. La adquisición de Tenet no es solo la compra de un portfolio de 200 inmuebles. Es la compra de una plataforma operativa, un equipo gestor, un pipeline de operaciones y una posición competitiva en el mercado de arrendamiento neto del mercado medio estadounidense, un segmento que hasta ahora estaba menos cubierto por los grandes gestores institucionales que el segmento de grandes corporaciones.

El concepto de arrendamiento triple net que define la estrategia de Tenet es relevante para entender el atractivo del activo. En un contrato triple net, el inquilino asume no solo el alquiler sino también los impuestos sobre el inmueble, el seguro y los costes de mantenimiento. Para el propietario, eso significa ingresos casi completamente limpios de gastos operativos, con una predictibilidad de flujo de caja que se asemeja más a un bono corporativo que a un activo inmobiliario convencional. Por eso, como señala Tom Wagner, responsable del área inmobiliaria para Norteamérica en Cerberus, la clase de activos de arrendamiento neto se encuentra en la intersección entre el crédito corporativo y el sector inmobiliario.

El timing de la operación es coherente con el ciclo. Cerberus construyó Tenet en 2021, en pleno entorno de tipos bajos y apetito máximo por activos que generaran rendimiento predecible. Vende en 2026, con tipos más altos que comprimen las valoraciones de los activos inmobiliarios en general pero que también hacen más valiosa la certeza de cobro que ofrece el triple net frente a otros formatos de alquiler. CBRE paga 1.600 millones por un portfolio que genera rentas predecibles en 39 estados con inquilinos corporativos del mercado medio. Es la lógica de quien compra certidumbre cuando el mercado tiene menos de ella.

Para CBRE IM, la operación refuerza su presencia en el mercado de arrendamiento neto, un segmento que en Europa tiene estructuras similares en los contratos de sale & leaseback corporativo pero que en Estados Unidos tiene una escala y una liquidez muy superiores. Nick Eggert y los socios ejecutivos fundadores permanecerán al frente de la gestión de la plataforma, lo que garantiza la continuidad operativa y el conocimiento del mercado que han construido en cinco años.

Evercore actuó como asesor financiero exclusivo de Cerberus en la operación y Kirkland & Ellis LLP como asesor legal. Son los nombres habituales en las grandes operaciones de private equity inmobiliario a escala global.