Entre el 1 de enero de 2022 y el 1 de enero de 2026, la población de España creció en 2.103.256 personas. Es el mayor crecimiento poblacional de toda la Unión Europea en ese periodo, y no por poco margen. Francia, la segunda, creció en algo más de un millón. Portugal, la tercera, en torno a 800.000. España prácticamente dobla a Francia y más que triplica a Portugal. Y no es que el resto de Europa esté creciendo poco: es que España está creciendo a una velocidad que no tiene precedente en su historia demográfica reciente y que no tiene comparación con ningún otro país grande de la Unión.

El dato más revelador del gráfico elaborado por el Centro Ruth Richardson de la Universidad de las Hespérides con datos de Eurostat no es la barra de España. Es la de Polonia, que pierde casi 500.000 habitantes en el mismo periodo. O la de Rumanía, Bulgaria o Grecia, que también retroceden. Europa se fragmenta demográficamente en dos bloques: los países que crecen, liderados de forma abrumadora por España, y los países que pierden población, concentrados en el este y en algunos países del sur. Y ese crecimiento diferencial tiene consecuencias directas sobre los mercados de vivienda de cada uno de esos países.

¿De dónde viene ese crecimiento de 2,1 millones en cuatro años? La respuesta es principalmente la inmigración. El saldo vegetativo de España, la diferencia entre nacimientos y fallecimientos, es negativo desde hace años. España envejece y tiene una de las tasas de natalidad más bajas de Europa. El crecimiento de 2,1 millones viene de la llegada de personas procedentes de Latinoamérica, del norte de África, de otros países europeos y de diversas regiones del mundo que han elegido España como destino. Ese flujo migratorio es exactamente lo que S&P y CaixaBank Research identifican como uno de los tres grandes motores del precio de la vivienda en España junto con el déficit de oferta y la fortaleza del empleo.

La relación entre crecimiento poblacional y precio de la vivienda no es lineal, pero sí es directa. Cada persona que llega a España necesita un lugar donde vivir. Cada hogar que se forma, ya sea por inmigración, por emancipación de jóvenes o por reestructuración familiar, genera una unidad de demanda residencial. Desde 2022, España ha creado más de 272.000 hogares nuevos al año, el mayor ritmo de formación de hogares desde 2015. Y ha construido menos de 107.000 viviendas nuevas al año en ese mismo periodo.

La aritmética es devastadora. Si cada año se forman 272.000 hogares nuevos y se construyen 107.000 viviendas, el déficit anual es de 165.000 unidades. En cuatro años, ese déficit acumulado supera las 660.000 viviendas. Añádele el stock de déficit previo que ya existía en 2022 y obtienes el déficit estructural de entre 740.000 y un millón de viviendas que el Banco de España y otras instituciones han cuantificado. No es un problema que haya aparecido de repente. Es el resultado matemático de años de formación de hogares muy por encima del ritmo de construcción.

El contraste con la dinámica demográfica del este de Europa explica también, en sentido inverso, por qué Finlandia baja los precios de la vivienda mientras España los sube. Finlandia tiene demografía plana o negativa, construyó más viviendas de las que necesitaba y ahora tiene exceso de oferta. España tiene demografía explosiva, construye menos de la mitad de lo que necesita y tiene déficit estructural severo. Con el mismo euríbor, los resultados son opuestos porque los fundamentales son opuestos.

La pregunta que el dato demográfico deja abierta y que nadie está respondiendo con suficiente urgencia es de planificación: si España sabía que iba a crecer en más de dos millones de personas en cuatro años, ¿por qué no se planificó la oferta de vivienda en consecuencia? La respuesta tiene múltiples capas. La tramitación urbanística en España tarda entre uno y tres años. El suelo finalista tarda décadas en desarrollarse. Los costes de construcción han subido un 30% desde 2020. Y la mano de obra especializada en el sector de la construcción no existe en las cantidades necesarias porque el ciclo anterior de burbuja y crisis destruyó una generación completa de trabajadores del sector.

España es el país que más crece en la UE. Y el que menos viviendas construye en proporción a ese crecimiento. Esa combinación no tiene otra consecuencia posible que la que estamos viviendo: precios en máximos históricos, alquiler disparado y acceso bloqueado para una parte creciente de la población.