La Comunidad de Madrid anunció el 14 de septiembre, durante el Debate del Estado de la Región, la que probablemente es la medida de mayor calado estructural de todas las presentadas por Isabel Díaz Ayuso en materia de vivienda: una nueva Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Suelo que sustituirá la actual regulación, unificará en un único texto las dos leyes que hoy se reparten esa competencia y reducirá a la mitad los plazos de tramitación urbanística. El periodo de consulta pública arrancó el mismo día del anuncio. La aprobación está prevista para principios de 2027.

El problema que la ley busca resolver es el más profundo y menos visible de todos los que explican la crisis de vivienda en Madrid: la parálisis del planeamiento municipal. Solo 21 de los 179 ayuntamientos de la Comunidad de Madrid tienen actualizadas sus figuras de planeamiento urbanístico. Elaborar y aprobar un Plan General de Ordenación Urbana bajo la normativa vigente puede tardar entre diez y doce años. En ese tiempo, la población de Madrid crece a un ritmo de 30.000 nuevos hogares anuales, el precio del suelo sube, los promotores no pueden construir donde la demanda existe y el déficit estructural de vivienda se amplía año tras año.

La reforma propone sustituir los Planes Generales de Ordenación Urbana por nuevos Planes Estratégicos Municipales, que podrán aprobarse en un plazo de cuatro a seis años, y recorta el desarrollo posterior de siete a cuatro años, o a solo uno cuando pueda resolverse mediante ordenanza municipal. Es una reducción de plazos significativa que, si se ejecuta como está prevista, puede cambiar radicalmente la velocidad a la que Madrid es capaz de poner suelo urbanizado en el mercado.

La medida más concreta del paquete, y la que tiene un impacto más inmediato sobre el volumen de oferta, es la posibilidad de aumentar un 10% los metros cuadrados edificables y un 20% la densidad en parcelas ya destinadas a vivienda protegida, sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico aprobado. Ese incremento de densidad en suelo ya calificado generará, según el propio Ejecutivo regional, 15.000 viviendas asequibles adicionales en los próximos cuatro años, que se sumarán a las 140.000 ya previstas en los desarrollos en marcha. Es exactamente el tipo de medida que el Banco de España reclamó en su informe sobre densificación: construir más en el suelo que ya existe sin necesitar calificaciones nuevas.

El Plan Vive Solución Joven incorporará 1.000 inmuebles adicionales hasta alcanzar los 5.500, con nuevos municipios como Alcalá de Henares y Villanueva de la Cañada y promociones adicionales en Aravaca. El Plan Vive elevará su oferta de alquiler asequible hasta las 14.000 viviendas en más de veinte localidades, de las que ya se han entregado cerca de 5.000. El programa Mi Primera Vivienda, el aval regional de hasta el 100% para la compra de la primera casa, amplía su límite de edad de los 40 a los 50 años para quienes adquieran vivienda de obra nueva. Y la Agencia de Vivienda Social elevará hasta 2.100 el número de pisos promovidos en la actual legislatura.

Las novedades sobre el mercado del alquiler incluyen el refuerzo de los incentivos del Plan Alquila para animar a propietarios a sacar sus viviendas al mercado y el estreno del Plan Comparte, un programa de convivencia intergeneracional entre personas mayores y jóvenes que buscan alojamiento, con un sello de calidad para las viviendas acogidas.

El contexto que hace urgente todo este paquete es el que la propia Comunidad ha cuantificado: Madrid crea 30.000 nuevos hogares al año y el suelo disponible para desarrollos urbanísticos se agotaría en poco más de una década si no se toman decisiones ahora. Esa no es una proyección alarmista. Es la aritmética de un mercado donde la demanda crece a un ritmo que la oferta no puede seguir con las herramientas legales actuales.

La pregunta que el anuncio deja abierta es la misma que se repite con cada reforma urbanística anunciada en España: cuánto tardará en producir efectos reales. La nueva ley del suelo, si se aprueba en 2027 y los nuevos planes municipales empiezan a tramitarse a partir de entonces, producirá suelo urbanizado adicional a partir de 2031 o 2032 en el mejor de los casos. Los 15.000 pisos adicionales por densificación de parcelas ya calificadas son la única medida con impacto en el horizonte de los cuatro años. Para el comprador o inquilino que busca vivienda hoy en Madrid, la reforma del suelo es una promesa para la próxima década. No para el próximo año.