España tiene más permisos para construir vivienda que en cualquier momento desde 2019. Y sin embargo construye menos de lo que necesita, menos de lo que prometía construir y menos de lo que su propio déficit estructural exige. La paradoja no es nueva. Pero los datos del primer semestre de 2026 la ilustran con una claridad que ya no admite excusas.
Entre enero y junio de 2026, la superficie visada para obra nueva y gran rehabilitación en España aumentó un 18%, hasta los 20,99 millones de metros cuadrados, según las últimas estadísticas del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España. Es el mejor registro desde 2019. En ese mismo semestre se visaron 72.056 unidades de nueva planta, 12.682 más que en el mismo periodo de 2025, un incremento del 21,36% interanual y del 36% respecto a 2019. Las administraciones públicas, dice el propio Consejo de Arquitectos, están reaccionando con agilidad ante el problema de la falta de vivienda y acelerando los procesos de tramitación.
El problema es lo que ocurre después del visado.
Un visado de obra no es una vivienda. Es el documento inicial que permite que un proyecto pueda ponerse en marcha. Entre el visado y el inicio real de las obras hay financiación que conseguir, materiales que comprar, trabajadores que contratar y precios que cerrar. Y en 2026, ninguno de esos pasos está funcionando con la fluidez que los números de visados sugieren.
La patronal de la construcción CNC lo describe sin eufemismos: hay mucha vivienda parada y muchas promociones que se están ralentizando o que directamente se han detenido. Pedro Fernández-Alén, presidente de la CNC, identifica tres factores simultáneos que están produciendo esa parálisis.
El primero es la falta de mano de obra. El sector de la construcción en España destruyó entre 2008 y 2014 más de un millón de empleos. Una parte de esos trabajadores emigró, otra se reconvirtió a otros sectores y la más joven nunca volvió a la construcción porque el ciclo anterior había destruido la percepción de estabilidad que ese oficio necesita para atraer nuevas generaciones. El resultado es que hoy no hay suficientes trabajadores cualificados para ejecutar los proyectos que los visados autorizan. Las grúas pueden estar, el proyecto puede estar aprobado, la financiación puede estar cerrada. Sin los operarios que pongan los ladrillos, nada de eso sirve.
El segundo factor es el encarecimiento de los materiales, agravado en los últimos meses por el conflicto en el estrecho de Ormuz, que ha elevado el coste del transporte marítimo y ha generado escasez en componentes clave de la cadena de suministro de la construcción. El precio de los materiales de construcción ha subido más de un 30% desde 2020. Esa subida no se ha trasladado de forma proporcional a los precios de venta de las promociones en todos los mercados, lo que significa que el margen del promotor se ha comprimido hasta el punto en que muchos proyectos han dejado de ser viables económicamente a los precios actuales.
El tercer factor, que Fernández-Alén menciona como determinante, es la falta de revisión de precios en los contratos de construcción. Cuando el precio de los materiales sube entre la firma del contrato y la ejecución de la obra, si el contrato no tiene cláusulas de revisión el constructor asume esa diferencia. Y cuando esa diferencia es de dos dígitos, muchos constructores prefieren paralizar la obra antes que terminarla con pérdidas. El resultado es el que el Índice General de Producción de la Construcción refleja: en julio de 2026, el IPCO retrocedió un 9,8% respecto al mismo mes de 2025. Es el séptimo descenso mensual consecutivo. Y el componente que más cae es la construcción de edificios, con un retroceso del 35,2%, la categoría donde se incluye la vivienda residencial.
La suma de esos tres factores produce la ecuación más incómoda del mercado inmobiliario español: más visados, menos obras terminadas. Es como si un país construyera cada año más autopistas sobre el papel pero cada año hubiera menos kilómetros de asfalto en el suelo.
Las proyecciones del INE ponen el problema en perspectiva. El número de hogares en España crecerá en 1,024 millones en el próximo lustro. A un ritmo de construcción de 100.000 viviendas anuales, España producirá 500.000 unidades en ese periodo. El déficit adicional que se acumulará en esos cinco años es de más de 500.000 viviendas, que se sumarán al déficit estructural de 750.000 unidades acumulado entre 2021 y 2025 que el Banco de España ya ha cuantificado.
Para construir las viviendas que España necesita habría que triplicar el ritmo actual de producción de forma sostenida durante al menos una década. Para triplicar el ritmo de producción habría que resolver simultáneamente la escasez de mano de obra, la volatilidad de los costes de materiales, la lentitud de la tramitación urbanística y la falta de suelo finalista en los mercados donde la demanda existe. Ninguno de esos problemas tiene solución rápida. Y mientras no se resuelven, los visados seguirán subiendo y las obras seguirán paralizándose. Y el déficit seguirá creciendo.