España necesita vivienda. La demanda crece, la oferta resulta insuficiente y los precios continúan alejándose de la capacidad económica de muchas familias. Sin embargo, detrás de esta crisis existe una diferencia que suele pasar desapercibida: tener suelo calificado para uso residencial no significa que ese suelo esté realmente preparado para construir.

Los datos son especialmente reveladores. Menos del 5% de las viviendas potenciales identificadas en suelo residencial dispone simultáneamente de buenas conexiones a las redes eléctricas y de transporte. Es la pequeña fracción que podría afrontar un desarrollo inmediato sin encontrarse con alguno de los dos grandes obstáculos que condicionan hoy la producción de vivienda.

El resto puede existir sobre el planeamiento urbanístico, aparecer en estudios de capacidad o formar parte de futuros desarrollos. Pero mientras no tenga electricidad suficiente, accesos adecuados y una red de transporte capaz de absorber a sus futuros habitantes, seguirá siendo una posibilidad sobre el papel.

Solo el 0,35% del suelo está listo para edificar

El primer problema aparece antes incluso de analizar las infraestructuras. Únicamente el 0,35% del suelo residencial disponible en España tiene carácter finalista. Es decir, está urbanizado y reúne las condiciones necesarias para entrar en la fase de edificación.

Otro 25,46% se encuentra en proceso de urbanización. El 74% restante continúa en fases anteriores de desarrollo, sujeto a planeamiento, gestión, reparcelación, ejecución de infraestructuras o trámites administrativos que pueden prolongarse durante muchos años.

España tiene capacidad teórica para construir cerca de siete millones de viviendas sobre suelos que se encuentran en distintas fases de tramitación. No obstante, el suelo finalista apenas permitiría levantar unas 31.000 unidades, mientras que el suelo actualmente en urbanización tendría capacidad para alrededor de 1,9 millones.

La distancia entre ambas cifras explica por qué los grandes anuncios de suelo disponible no se traducen automáticamente en promociones terminadas. El volumen potencial es enorme, pero la cantidad de terreno verdaderamente preparada para iniciar las obras resulta mínima.

La red eléctrica se ha convertido en otro límite

Superar la tramitación urbanística tampoco garantiza que una promoción pueda desarrollarse. Solo el 13% de las viviendas potenciales disfruta de un acceso rápido a la red energética. Menos de la mitad se encuentra en una situación razonablemente positiva en relación con la potencia que necesitaría.

El problema ha adquirido una dimensión nacional. Aproximadamente el 75% de los nudos de la red eléctrica está saturado o no dispone de capacidad. Esta limitación afecta especialmente a algunos de los territorios con mayor presión residencial, donde coinciden la necesidad de construir, la actividad económica y el crecimiento de la demanda energética.

Madrid es uno de los ejemplos más evidentes. La región cuenta con unas 360.000 viviendas en diferentes fases de desarrollo que necesitarían aproximadamente 1.750 megavatios. La capacidad firme disponible ronda los 500 megavatios, menos de un tercio de la potencia requerida.

En la práctica, un desarrollo puede disponer de suelo, planeamiento favorable, financiación y compradores interesados, pero quedar bloqueado por la imposibilidad de conectarse a la red eléctrica. La vivienda está proyectada, aunque todavía no pueda funcionar.

El Ministerio para la Transición Ecológica ha iniciado cambios para aumentar la capacidad de acceso a las redes y dar prioridad a la construcción residencial frente a determinados usos industriales. También estudia actualizar los requisitos técnicos de conexión para liberar potencia actualmente bloqueada sin esperar necesariamente a grandes ampliaciones.

Es una medida importante, pero no resolverá por sí sola un problema acumulado durante años. Las redes eléctricas necesitan planificación, inversión y plazos de ejecución que difícilmente pueden improvisarse cuando las promociones ya están listas para comenzar.

Construir sin transporte también tiene un coste

La segunda gran limitación es la movilidad. Solo el 20% de las viviendas potenciales dispone de una conexión de transporte considerada adecuada.

Más de la mitad del futuro parque residencial se localiza en zonas con una conectividad operativa, pero insuficiente para soportar grandes desplazamientos. Otro 29% presenta un acceso pobre o muy pobre, sin buenas infraestructuras viarias ni conexiones con nodos intermodales.

Construir miles de viviendas en estas áreas sin ampliar previamente el transporte público puede aliviar parcialmente la escasez residencial, pero también genera nuevos problemas. Los residentes pasan a depender del vehículo privado, aumentan los tiempos de desplazamiento y se intensifica la congestión en los accesos a las grandes ciudades.

El precio de una vivienda no se limita a la hipoteca o al alquiler. También incluye el tiempo y el dinero necesarios para llegar al trabajo, llevar a los hijos al colegio o acceder a servicios esenciales. Una promoción más barata, pero situada a una hora de los principales centros de empleo, puede terminar trasladando una parte considerable del coste a la movilidad diaria de las familias.

La vivienda necesita una política de infraestructuras

Al combinar la conectividad energética y la de transporte, el 48,2% de las viviendas potenciales se encuentra en zonas con niveles deficientes, pobres o muy pobres. El dato rompe con la idea de que basta con liberar más suelo para solucionar la escasez.

Recalificar terrenos puede aumentar la capacidad residencial teórica, pero no garantiza que las viviendas lleguen a construirse. Antes deben existir potencia eléctrica, carreteras, transporte público, abastecimiento, saneamiento y una administración capaz de tramitar los desarrollos dentro de plazos razonables.

Si se suman las viviendas situadas en áreas con niveles excelentes o buenos de conectividad en ambas dimensiones, España podría disponer de alrededor de un millón de unidades edificables a medio plazo. No todas serían económicamente viables ni podrían desarrollarse al mismo tiempo, pero representan un margen considerable para ampliar la oferta.

Aprovecharlo exige coordinar departamentos que tradicionalmente han trabajado de forma separada. Vivienda, urbanismo, energía, movilidad y ordenación territorial forman parte del mismo proceso. Si las redes empiezan a planificarse cuando la promoción ya espera una licencia, el retraso está prácticamente asegurado.

España arrastra un déficit aproximado de 750.000 viviendas y necesitará millones de unidades adicionales durante los próximos años. La solución no pasa únicamente por encontrar suelo, sino por transformar ese suelo en barrios habitables, conectados y dotados de servicios.

La crisis de vivienda es también una crisis de infraestructuras. Mientras se siga confundiendo suelo residencial con vivienda disponible, las cifras potenciales continuarán creciendo sobre los planos sin que aumente al mismo ritmo el número de hogares que llegan realmente al mercado.