La mayoría de los españoles compra vivienda cerca de donde ya vive. Sin embargo, detrás de esta aparente estabilidad territorial existe un movimiento cada vez más relevante: más de 106.000 viviendas fueron adquiridas en 2025 por residentes en España que decidieron comprar fuera de su provincia.

Las razones son muy diferentes. Algunas familias buscan una residencia habitual más asequible en una provincia cercana. Otras adquieren una segunda vivienda en la costa, recuperan la casa del pueblo o compran un inmueble como inversión. El resultado es un mapa residencial en el que las grandes ciudades exportan demanda hacia sus territorios vecinos y hacia algunos de los principales destinos costeros.

En 2025 se vendieron cerca de 752.000 viviendas en España, el volumen más elevado desde el anterior ciclo inmobiliario. Aproximadamente el 93% de las operaciones fue realizado por personas residentes en el país, tanto españolas como extranjeras.

La distribución territorial muestra tres mercados diferentes. Cerca del 79% de todas las viviendas vendidas fue adquirido por compradores que residían en la misma provincia. Otro 14% correspondió a residentes en España que compraron fuera de su provincia. El 7% restante estuvo vinculado a compradores no residentes o a operaciones en las que no constaba su residencia.

La vivienda española continúa siendo, por tanto, un mercado fundamentalmente local. Pero ese 14% de compradores interprovinciales tiene capacidad para alterar los precios y la composición de la demanda en determinados territorios.

Madrid, Barcelona y las grandes provincias compran en casa

Las mayores áreas urbanas presentan algunos de los porcentajes más elevados de compradores locales.

En Barcelona, el 95% de las viviendas adquiridas por residentes en España fue comprado por personas que ya vivían en la provincia. En Madrid, el porcentaje alcanzó el 93%. Sevilla llegó al 92%, Zaragoza al 88% y Valencia al 86%.

El patrón se repite en Navarra y el País Vasco. Navarra registró un 92% de compradores locales, al igual que Guipúzcoa. Vizcaya alcanzó el 94% y Álava el 93%.

Estos porcentajes reflejan el peso de los mercados laborales y familiares de las grandes provincias. La mayoría de los compradores busca mantenerse cerca del trabajo, de su red personal y de los servicios que utiliza habitualmente.

En Madrid se formalizaron algo más de 84.000 compraventas durante 2025. Más de 78.300 correspondieron a compradores que ya residían en la provincia. En Barcelona se vendieron cerca de 76.000 viviendas y alrededor de 71.900 fueron adquiridas por residentes locales.

Sin embargo, el tamaño de estas provincias hace que incluso un porcentaje minoritario de compras externas represente decenas de miles de operaciones.

Los madrileños compraron casi 39.000 viviendas fuera

Los residentes en la Comunidad de Madrid fueron los compradores más activos del país. Durante 2025 adquirieron 117.225 viviendas, de las cuales más de 38.900 se encontraban fuera de la provincia.

Esta cifra representa más del 35% de todas las compraventas interprovinciales realizadas por residentes en España.

El comprador madrileño sigue dos grandes direcciones. La primera es la expansión hacia las provincias limítrofes, donde encuentra precios más bajos y puede conservar cierta vinculación laboral o familiar con Madrid. La segunda es la compra de segundas residencias e inmuebles de inversión en la costa.

Toledo fue el principal destino de proximidad. Los residentes de Madrid adquirieron allí 4.620 viviendas, equivalentes al 87% de todas las operaciones realizadas por compradores procedentes de otras provincias.

En Ávila compraron 1.669 viviendas, una cifra que representa aproximadamente el 44% de todas las compraventas de la provincia y que prácticamente iguala el volumen de los propios compradores abulenses.

También adquirieron 1.428 viviendas en Guadalajara y 1.053 en Segovia.

Estas operaciones muestran que el área de influencia residencial de Madrid ya supera ampliamente sus límites administrativos. El precio de la vivienda, el teletrabajo y las conexiones por carretera o ferrocarril han convertido parte de Castilla-La Mancha y Castilla y León en extensiones del mercado madrileño.

De Alicante a Asturias: la segunda vivienda dibuja otro mapa

La costa mediterránea continúa siendo el gran destino vacacional e inversor de los compradores madrileños.

Alicante encabezó la lista con 3.007 operaciones, seguida por Valencia con 2.040, Málaga con 1.703, Castellón con 1.540, Cádiz con 1.521, Murcia con 1.424 y Almería con 1.394.

El interés no se limita al Mediterráneo. Asturias se ha convertido en el segundo destino costero preferido de los madrileños, con 2.136 viviendas adquiridas. Cantabria registró otras 1.410 operaciones.

Este desplazamiento hacia el norte puede reflejar un cambio gradual en las preferencias del comprador. Las temperaturas más moderadas, los precios comparativamente contenidos y el atractivo de entornos menos saturados están ampliando el mercado de segunda residencia más allá de los destinos tradicionales.

La demanda madrileña ya influye simultáneamente en las provincias de su entorno, el litoral mediterráneo y la costa cantábrica.

Alicante y Málaga concentran compradores de distintos perfiles

Alicante fue la provincia con mayor volumen de compras realizadas por residentes de otras partes de España. En 2025 registró 7.225 operaciones de este tipo.

La provincia combina tres mercados diferentes: comprador local, residente en otras provincias y extranjero no residente.

De las 56.665 viviendas vendidas, más de 18.850 fueron adquiridas por no residentes, aproximadamente un tercio del total. Los compradores locales representaron únicamente el 54% de todas las transacciones, pese a concentrar la mayoría de las operaciones realizadas por residentes en España.

Málaga presenta una estructura similar. Cerca de 10.100 de las aproximadamente 36.130 viviendas vendidas fueron adquiridas por no residentes. Otras 4.620 terminaron en manos de personas que vivían en diferentes provincias españolas.

El comprador local representó alrededor del 59% del mercado total malagueño.

En estos territorios, la vivienda no responde exclusivamente a las necesidades residenciales de su población. Compiten simultáneamente familias locales, inversores nacionales, compradores de segunda residencia y capital extranjero.

Esta superposición ayuda a explicar la presión sobre los precios en algunos de los municipios más demandados del litoral.

Ávila, Segovia y Toledo dependen de la demanda exterior

La influencia de los compradores de fuera también resulta visible en provincias con poca presencia de extranjeros.

En Ávila se vendieron cerca de 3.740 viviendas. Prácticamente todas fueron adquiridas por residentes en España, pero solo 1.751 compradores vivían en la propia provincia. Los madrileños adquirieron 1.669 unidades y estuvieron cerca de igualar el volumen de los locales.

En Segovia, los compradores de la provincia representaron aproximadamente el 59% de las operaciones. En Toledo, el porcentaje alcanzó el 66%.

Toledo registró 5.282 viviendas adquiridas por residentes de otras provincias, una cifra superior a la de grandes destinos como Málaga, Madrid o Valencia. Castellón también superó las 5.300 operaciones interprovinciales y se situó entre los mercados con mayor atracción de compradores externos.

En estas zonas, la demanda procedente de Madrid puede dinamizar el mercado y rehabilitar viviendas, pero también elevar los precios por encima de la capacidad de los residentes locales.

Los barceloneses miran principalmente hacia Cataluña

Los residentes en Barcelona adquirieron más de 86.000 viviendas durante 2025. Cerca de 71.900 estaban situadas en su propia provincia.

Cuando compraron fuera, su demanda se concentró principalmente en el resto de Cataluña. Girona recibió 3.190 operaciones, Tarragona 3.097 y Lleida 1.216.

Fuera de Cataluña, los destinos preferidos fueron Castellón, Valencia, Málaga y Baleares. La conexión con Madrid fue mucho más reducida: los barceloneses compraron 475 viviendas en la capital, mientras que los madrileños adquirieron más de un millar en Barcelona.

Los residentes en Valencia y Alicante también mostraron un comportamiento fundamentalmente regional. Los valencianos compraron 1.862 viviendas en Castellón y 1.141 en Alicante. Los alicantinos concentraron sus operaciones exteriores en Valencia y Murcia.

En Andalucía se repite un patrón parecido. Los sevillanos adquirieron 1.690 viviendas en Cádiz, 1.257 en Huelva y cerca de 400 en Málaga.

La residencia administrativa ya no delimita el mercado

El mapa de compraventas muestra que los límites provinciales explican cada vez menos el funcionamiento real del mercado residencial.

Madrid influye directamente sobre Toledo, Ávila, Guadalajara y Segovia. Barcelona proyecta su demanda sobre Girona y Tarragona. Sevilla lo hace sobre Cádiz y Huelva. Valencia mantiene una relación estrecha con Castellón y Alicante.

A estas conexiones territoriales se suma la competencia por la vivienda costera, donde confluyen compradores locales, residentes de otras provincias y no residentes.

El fenómeno ofrece oportunidades a los propietarios y promotores, pero también introduce nuevas tensiones. Una provincia con salarios moderados puede recibir compradores procedentes de mercados con mayor capacidad adquisitiva. Para el vendedor, esto amplía la demanda. Para el residente local, puede dificultar el acceso a la vivienda.

España continúa comprando casa, principalmente, donde vive. Pero cuando sale de su provincia, la demanda no se distribuye de manera uniforme: sigue las carreteras, las conexiones ferroviarias, los vínculos familiares y la costa.

Y en ese nuevo mapa inmobiliario, los madrileños se han convertido en los grandes compradores nacionales.