El nuevo portal estatal de alquiler asequible nació con una promesa sencilla: ofrecer viviendas públicas cuya renta no obligara a las familias a destinar más del 30% de sus ingresos al alojamiento.

Sin embargo, una revisión de las 638 viviendas publicadas cuestiona que ese objetivo se esté cumpliendo en la práctica.

El problema no estaría únicamente en el precio anunciado, sino en la forma de calcular el esfuerzo económico del inquilino. Casa 47 habría fijado algunas rentas para que el alquiler, por sí solo, represente aproximadamente el 30% de los ingresos netos mínimos exigidos para acceder a cada vivienda.

Pero vivir en una casa cuesta más que pagar la renta.

A la mensualidad hay que añadir los suministros básicos y, según las condiciones de los contratos, los gastos ordinarios de comunidad que correspondan al arrendatario. Cuando se incorporan estos conceptos, la tasa de esfuerzo puede superar el 35% de los ingresos.

En el caso más elevado analizado, situado en Gijón, el coste total alcanzaría el 39,77%. Es decir, casi cuatro de cada diez euros ingresados por el hogar se destinarían a la vivienda.

La diferencia nace de una cuestión aparentemente técnica, pero decisiva: qué gastos deben incluirse al determinar si un alquiler es realmente asequible.

Si únicamente se divide la renta mensual entre los ingresos del hogar, el límite del 30% puede cumplirse. Si se añaden la electricidad, el agua, el gas, internet y la comunidad, el resultado cambia por completo.

La estimación realizada para los suministros básicos asciende a unos 123 euros mensuales. Esa cantidad, añadida a una renta que ya consume el 30% de los ingresos mínimos del solicitante, eleva automáticamente el esfuerzo por encima del umbral.

Pensemos en un hogar con 1.500 euros netos al mes.

Un alquiler de 450 euros representa exactamente el 30% de sus ingresos. Sobre el papel sería asequible. Pero si se añaden 123 euros de suministros, el coste alcanza los 573 euros y la tasa de esfuerzo sube al 38,2%, sin incluir todavía posibles gastos de comunidad.

La vivienda no se ha encarecido después de firmar el contrato. Simplemente se habían dejado fuera del cálculo algunos gastos inevitables.

Este matiz resulta importante porque el concepto de asequibilidad no pretende valorar únicamente si la renta está por debajo del mercado. Busca medir cuánto dinero le queda a una familia después de pagar los costes necesarios para mantener su hogar.

Una vivienda puede tener un alquiler inferior al de un piso equivalente en el mercado libre y seguir siendo demasiado cara para el hogar que la ocupa.

La legislación utiliza el umbral del 30% como una referencia fundamental para identificar situaciones de esfuerzo excesivo, incluyendo el coste de la vivienda y los suministros básicos. No obstante, afirmar que las 638 viviendas incumplen automáticamente la ley requeriría determinar qué definición jurídica y qué sistema concreto de cálculo resultan aplicables a cada convocatoria.

Por eso conviene diferenciar dos afirmaciones.

La primera es clara: si la renta ya representa el 30% de los ingresos mínimos y el inquilino debe pagar además suministros y comunidad, el coste real supera ese porcentaje.

La segunda —que todas las viviendas sean jurídicamente ilegales— necesitaría un análisis individual de las bases, los contratos y el marco aplicable. No es lo mismo cuestionar que un alquiler sea verdaderamente asequible que declarar formalmente la ilegalidad de su adjudicación.

Aun con esa cautela, la controversia deja al descubierto un problema de diseño.

Casa 47 debería evitar que el propio precio del alquiler agotase por completo el margen del 30%. Si la finalidad es limitar el esfuerzo total, la renta tendría que situarse por debajo de ese umbral para dejar espacio a los suministros y a los gastos asociados.

De lo contrario, el sistema puede cumplir formalmente con el porcentaje en la casilla del alquiler mientras lo incumple en la economía doméstica del inquilino.

El lanzamiento del portal ya había generado críticas por su limitada oferta. Aunque inicialmente se habló de unas 800 viviendas, la plataforma publicó 638, repartidas entre 42 municipios.

Además, la mayor parte de la oferta se encuentra fuera de los grandes mercados tensionados. Solo 32 viviendas están localizadas en capitales de provincia y no había inmuebles disponibles en Madrid o Barcelona, precisamente las ciudades donde el problema de acceso resulta más grave.

Esto no significa que las viviendas carezcan de utilidad. Para las personas adjudicatarias, un contrato público estable y una renta inferior a la del entorno puede representar una mejora considerable.

Los contratos pueden ofrecer una permanencia muy superior a la habitual en el mercado privado y proteger a los hogares de incrementos bruscos. La estabilidad también forma parte de la asequibilidad, aunque resulte más difícil expresarla mediante un porcentaje.

Sin embargo, un programa público debe ser especialmente transparente. El futuro inquilino necesita conocer el coste completo de la vivienda, no solo la mensualidad principal.

La información debería indicar con claridad:

El precio del alquiler.
La estimación de los suministros.
Los gastos de comunidad que asumirá el arrendatario.
La tasa de esfuerzo total según cada tramo de ingresos.
La diferencia respecto al precio de mercado de una vivienda equivalente.

Publicar únicamente la renta puede ofrecer una imagen incompleta. Dos pisos con la misma mensualidad no cuestan lo mismo si uno tiene una comunidad elevada, un consumo energético deficiente o sistemas de climatización más caros.

La polémica también demuestra que la expresión “alquiler asequible” necesita una definición práctica y homogénea. Si cada administración calcula el esfuerzo de una manera diferente, el ciudadano no puede comparar programas ni saber si la ayuda pública está cumpliendo su objetivo.

La vivienda pública no debería aspirar únicamente a ser algo más barata que el mercado. Debería garantizar que, después de pagarla, el hogar conserve ingresos suficientes para alimentación, transporte, educación, salud y ahorro.

Ese es el verdadero límite.

Porque una vivienda no es asequible por cómo aparece anunciada.

Es asequible por el dinero que le queda a la familia después de pagarla.