El alquiler afronta el último trimestre de 2026 con precios un 5,8% superiores a los de hace un año y con una transformación cada vez más evidente de la oferta disponible. Mientras las viviendas destinadas al alquiler permanente apenas aumentan, las de temporada ganan terreno y representan ya cerca de tres de cada diez anuncios. Es el fenómeno que más está transformando el mercado del alquiler residencial en España en 2026 y el que menos aparece en el debate político sobre vivienda.
El alquiler de temporada es una figura jurídica distinta al alquiler turístico y al alquiler de vivienda habitual. Está pensada para estancias temporales, estudiantes desplazados, trabajadores en proyecto, personas en reforma de su vivienda habitual. Su característica más relevante desde el punto de vista del propietario es que no está sujeta a los límites de precio de la Ley de Vivienda. Un propietario en una zona declarada tensionada no puede subir el precio de un alquiler de larga estancia por encima del índice de referencia. Pero puede poner ese mismo piso en alquiler de temporada sin ningún límite de precio. Esa asimetría regulatoria es el motor que está impulsando la migración masiva de la oferta desde el alquiler permanente hacia el alquiler de temporada.
En Barcelona, más de la mitad de los pisos en alquiler ya son de temporada, con un 55% de la oferta total. Le siguen San Sebastián con un 49%, Bilbao con un 44%, Cádiz con un 44% y Girona con un 41%. En términos nacionales, al cierre del segundo trimestre de 2026 el peso del alquiler de temporada llegó hasta el 29% del mercado, con un incremento interanual de la oferta del 13%, mientras que la oferta de alquileres permanentes apenas se redujo un 0,2% en el mismo periodo.
El patrón geográfico del fenómeno no es aleatorio. Entre los grandes mercados considerados tensionados, el mayor incremento de la oferta de temporada se ha dado en A Coruña, que cuenta con un 188% más alquileres de temporada que hace un año, seguida por Pamplona con un 78%, San Sebastián con un 67%, Vitoria con un 55% y Bilbao con un 41%. Son exactamente los mercados donde los controles de precio de la Ley de Vivienda están más activos. La correlación entre la aplicación de controles de precio y la migración de la oferta hacia el alquiler de temporada es demasiado precisa para ser coincidencia.
En Bilbao, mientras que la oferta de alquiler para vivir de forma estable ha caído un 27% en el último año, la oferta de alquiler de temporada ha crecido un 33%. El resultado es que el inquilino que busca un piso para vivir de forma estable en Bilbao tiene un 27% menos de opciones que hace un año. Y los pisos que sí encuentra son de temporada, sin la protección que ofrece un contrato de larga estancia.
La excepción que confirma la regla es Cataluña, donde la legislación autonómica ha ido más allá de la ley estatal y ha extendido los controles al alquiler de temporada. Tras la aprobación de la ley autonómica en Cataluña, la oferta de alquileres temporales en Tarragona se ha reducido un 16%, mientras que en Barcelona la caída ha llegado hasta el 29%. Pero esa reducción de la oferta de temporada no ha se ha traducido en un aumento equivalente de la oferta permanente. Lo que ha ocurrido en muchos casos es que los pisos han salido del mercado del alquiler completamente, ya sea para venta o para uso propio.
Las proyecciones contemplan una posible reducción de alrededor de 23.000 viviendas disponibles para alquilar durante 2026. De materializarse esta estimación, el parque disponible podría cerrar el ejercicio en torno a las 661.000 viviendas, frente a las aproximadamente 684.000 existentes al terminar 2025.
El problema de fondo que el alquiler de temporada ilustra es el mismo que aparece en todos los análisis del mercado residencial español: la regulación de la oferta sin aumento de la oferta no reduce los precios. La redistribuye entre las modalidades que quedan fuera de la regulación. El inquilino que busca un piso de larga estancia en una zona tensionada no encuentra pisos más baratos gracias a los controles de precio. Encuentra menos pisos disponibles, más competencia y la alternativa del alquiler de temporada a precio libre. La regulación que pretendía protegerle ha contribuido a reducir exactamente la oferta que más necesitaba.