En el debate público sobre la crisis de vivienda en España, el reparto de culpas tiende a concentrarse en los mismos actores: los fondos de inversión internacionales, los grandes propietarios que acumulan carteras, las plataformas de alquiler turístico. Gonzalo Bernardos, economista y profesor en la Universidad de Barcelona, lleva semanas desafiando esa narrativa con un argumento que incomoda a una parte significativa del debate político: quien más especula con la vivienda en España no son los fondos ni los propietarios privados. Es la Administración pública.

El argumento central de Bernardos parte de la carga fiscal que acumula una vivienda a lo largo de su ciclo de vida, desde que el suelo es agrícola hasta que se vende como vivienda terminada. En su estimación, más del 40% del precio final de una vivienda corresponde a impuestos y tasas de la Administración en sus distintos niveles. Los impuestos que gravan la transformación del suelo rústico en urbanizable, las tasas de urbanización, el IVA de la construcción, el Impuesto sobre el Valor Añadido en la compraventa de obra nueva, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la segunda mano, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la plusvalía municipal, los impuestos sobre el rendimiento del alquiler en el IRPF del propietario. Si se suman todos los eslabones de esa cadena, el argumento de Bernardos tiene una base aritmética sólida: el Estado extrae una parte muy significativa del valor de cada transacción inmobiliaria.

La hipótesis que Bernardos lanza a partir de ese dato es provocadora pero ilustrativa: si la Administración no cobrara impuestos sobre la vivienda, ¿cuánto costaría un piso? Su estimación apunta a que los precios podrían ser significativamente inferiores a los actuales. No porque los promotores, propietarios o fondos dejaran de tener márgenes, sino porque el coste acumulado en la cadena de impuestos que hoy se traslada al precio final desaparecería.

El argumento tiene varias capas que conviene separar. La primera es la más sólida: la carga fiscal sobre la vivienda en España es efectivamente elevada y contribuye al precio final de forma significativa. Eso está documentado y no es controvertido entre los economistas que estudian el mercado inmobiliario. La segunda capa es más matizable: que el Estado extraiga valor fiscal de las transacciones inmobiliarias es especulación en sentido estricto, que implica comprar barato y vender caro aprovechándose de la escasez, es un uso del término que Bernardos emplea de forma retórica para llamar la atención sobre el fenómeno, no una descripción técnicamente precisa del comportamiento de la Administración.

La tercera capa, que es donde el argumento de Bernardos tiene más fuerza, es la que conecta con el debate sobre la solución al problema de acceso a la vivienda. Si más del 40% del precio de una vivienda corresponde a carga fiscal acumulada, entonces las políticas que pretenden resolver el problema de acceso interviniendo en la parte del precio que corresponde al mercado, controlando el alquiler, limitando los beneficios de los propietarios o restringiendo la inversión de los fondos, están interviniendo sobre menos del 60% del problema. La parte que controla directamente la Administración, su propia carga fiscal, raramente forma parte del debate sobre soluciones.

Hay que precisar, sin embargo, que no toda la carga fiscal sobre la vivienda tiene la misma naturaleza ni el mismo efecto sobre el precio final. Algunos impuestos gravan la transacción y se trasladan directamente al comprador. Otros gravan el rendimiento del propietario y pueden o no trasladarse al precio dependiendo de las condiciones de mercado. Y algunos, como las tasas de urbanización, forman parte del coste de producción de suelo urbanizable que el promotor incorpora al precio de venta de la vivienda nueva. La suma de todos ellos en el 40% que cita Bernardos es una estimación que incluye categorías con dinámicas distintas.

Lo que el argumento de Bernardos sí logra, independientemente de la precisión del porcentaje, es señalar un elemento del debate sobre vivienda que está sistemáticamente ausente de la conversación política: la capacidad de la propia Administración de reducir el precio de la vivienda actuando sobre su propia carga fiscal, sin necesidad de regular los precios de mercado, sin necesidad de expropiar ni de controlar a los propietarios. Es una palanca que existe. Y que raramente se discute.