Las condiciones de acceso a la vivienda varían de forma muy significativa entre los países de la Unión Europea, desde las tasas de propiedad hasta los precios de compra y alquiler en las capitales, pasando por el grado de hacinamiento de los hogares. Un análisis de los datos de Eurostat y Global Property Guide permite construir un mapa europeo de la vivienda que desmonta algunos de los lugares comunes más extendidos sobre el mercado inmobiliario español y europeo.

El mito de que los europeos del norte son más ricos y por eso tienen más vivienda en propiedad

La correlación entre renta per cápita y tasa de propiedad de vivienda en Europa no existe. O más exactamente, existe pero en sentido inverso al que muchos asumen. Los países con mayor proporción de hogares propietarios son los del Este de Europa: Rumanía encabeza la tabla con un 94,3% de hogares propietarios, seguida de Eslovaquia con un 93,1% y Hungría con un 91,6%. España se sitúa en el 73,7%, por encima de la media europea y muy por encima de Alemania, que con un 47,2% tiene la mayor proporción de hogares en alquiler de toda la UE, y de Francia, con un 61,2%.

Lo que explica esa distribución no es la riqueza sino la historia y las políticas de vivienda. Los países del Este de Europa masificaron la propiedad durante la transición postcomunista, cuando los inquilinos de los bloques de vivienda estatal pudieron comprar sus pisos a precios simbólicos. El resultado es una tasa de propiedad altísima sobre un stock de vivienda con una calidad media muy inferior al de Europa Occidental, lo que se refleja en las tasas de hacinamiento: Rumanía, con el 94,3% de propietarios, tiene también el 40,7% de sus hogares en condiciones de hacinamiento, la cifra más alta de la UE. Tener vivienda en propiedad no equivale automáticamente a tener acceso a una vivienda digna.

Alemania, con la mayor proporción de hogares en alquiler de Europa, tiene en cambio solo un 13,7% de hogares en condiciones de hacinamiento y un mercado de alquiler regulado con décadas de historia que ofrece a los inquilinos una estabilidad comparable a la de los propietarios en otros países. El modelo alemán de alquiler no es un fracaso del acceso a la vivienda. Es una elección de política pública sostenida durante décadas.

España: alta tasa de propiedad, precios de capital entre los más exigentes de Europa

España se sitúa en el 73,7% de hogares propietarios, once puntos por encima de la media de la UE y treinta puntos por encima de Alemania. Esa preferencia cultural y estructural por la propiedad tiene raíces históricas que van desde las políticas de vivienda del franquismo hasta la fiscalidad que durante décadas ha favorecido la compra sobre el alquiler y la financiación hipotecaria sobre el arrendamiento.

Pero esa alta tasa de propiedad coexiste con unos precios de acceso en la capital que se sitúan entre los más exigentes de Europa. Con un precio medio de compra de 5.666 euros por metro cuadrado en Madrid, España supera a mercados como Bélgica con 3.522 euros, Bulgaria con 2.020 euros o Grecia con 2.400 euros, y se aproxima a mercados con rentas per cápita muy superiores como Francia, con 9.490 euros en París, o Alemania, con 7.702 euros en Berlín. El alquiler medio en Madrid, de 1.450 euros mensuales, supera también a mercados como Roma con 1.500 euros, aunque queda por debajo de Dublín con 2.000 euros, Ámsterdam con 1.795 euros o París con 1.900 euros.

El dato más relevante para entender la situación española no es el precio absoluto sino la relación entre ese precio y el salario medio. España tiene precios de capital comparables a los de economías con salarios significativamente superiores. El resultado es el que documentamos esta semana: los españoles necesitan más de 15 años de ahorro para pagar la entrada de un piso.

El hacinamiento como indicador oculto

El porcentaje de hogares en condiciones de hacinamiento es el indicador que el debate público sobre vivienda menciona menos y que más dice sobre el impacto real del acceso a la vivienda en la calidad de vida. España se sitúa en el 9,1%, por debajo de la media europea y muy por debajo de mercados en dificultades como Rumanía con el 40,7%, Bulgaria con el 33,8% o Polonia con el 33,7%.

Ese 9,1% español es, sin embargo, significativamente superior al de Alemania con el 13,7%, Bélgica con el 6,5%, Irlanda con el 5% o Noruega con el 5,8%. Y hay razones para creer que ese porcentaje está aumentando: el encarecimiento del alquiler que documenta el mercado en los últimos cuatro años, la dificultad de acceso a la compra para los hogares sin patrimonio previo y la concentración de la demanda en las grandes ciudades están generando condiciones de presión sobre el espacio habitable que las estadísticas de hacinamiento todavía no capturan completamente.

Las dos Europas de la vivienda

El mapa europeo de la vivienda divide el continente en dos modelos que reflejan tradiciones históricas, políticas públicas y estructuras económicas muy distintas.

El modelo del Este es el de la propiedad masificada sobre un stock de baja calidad, con tasas de hacinamiento elevadas y precios de compra en capital relativamente bajos que no compensan la brecha de ingresos respecto a Europa Occidental. El modelo del Noroeste es el del alquiler regulado y estable, con tasas de propiedad más bajas pero condiciones de habitabilidad superiores y precios de capital muy elevados que se sostienen sobre salarios igualmente elevados.

España ocupa una posición intermedia con características propias: alta tasa de propiedad heredada de políticas de décadas pasadas, precios de capital que se han acercado a los de Europa Occidental sin que los salarios hayan seguido el mismo camino, y un mercado de alquiler que lleva cuatro años de subidas ininterrumpidas y que ahora empieza a mostrar señales de agotamiento de la demanda solvente.

El debate que España necesita no es si es mejor comprar o alquilar. Es cómo garantizar que una vivienda digna sea accesible para los hogares que no tienen patrimonio previo ni capacidad de ahorro suficiente para la entrada, independientemente de si esa vivienda es en propiedad o en alquiler. Ese debate existe en Alemania desde hace décadas. En España está empezando ahora.