La aprobación de los dos reales decretos ley de vivienda por el Consejo de Ministros ha provocado este martes reacciones enfrentadas entre el sector inmobiliario y la construcción por un lado, y los sindicatos y organizaciones de consumidores por el otro. Es el mismo debate que lleva meses repitiéndose en España cada vez que se aprueba una nueva medida de regulación del mercado residencial. Y merece ser analizado con más precisión de la que el ruido mediático suele permitir.

Lo que dice el sector inmobiliario

La reacción más crítica ha llegado desde idealista. Francisco Iñareta, portavoz del portal inmobiliario, considera que los decretos que ahora se presentan demuestran lo alejados que están los gobernantes de la realidad y suponen una vuelta de tuerca más sobre políticas que ya se han mostrado fallidas y nocivas.

Promotores, constructores y portales coinciden en señalar que los dos reales decretos vuelven a poner el foco en intervenir sobre el mercado del alquiler sin abordar el que consideran el principal problema de la vivienda en España: la falta de oferta.

La patronal de la construcción sostiene que los impuestos pueden representar más del 25% del precio final de una vivienda y plantea reducir el ITP y el AJD y aportar mayor claridad en la aplicación del ICIO.

El argumento del sector tiene una base empírica que las semanas anteriores hemos documentado en Gravedad Cero con datos concretos. El alquiler de temporada ya representa el 29% de la oferta total en España y crece con mayor intensidad en exactamente los mercados donde los controles de precio son más activos. Los fondos están saliendo del alquiler y vendiendo sus carteras de forma individual. El porcentaje de propietarios que venden inmuebles antes destinados al alquiler se ha duplicado en dos años, del 1,8% al 3,1%. Y la regulación que se añade hoy se suma a capas anteriores de regulación que ya han producido esos efectos.

Lo que dicen los sindicatos y los consumidores

La Asociación de Usuarios Financieros considera adecuadas algunas de las propuestas y celebra especialmente la prórroga de la suspensión de los desahucios hasta finales de 2030 y respalda la renovación automática anual de los contratos de alquiler.

ASUFIN respalda también la renovación automática anual de los contratos de alquiler, que compara con sistemas existentes en Alemania, Países Bajos o Suecia, así como la regulación del alquiler por habitaciones y de los contratos de corta duración.

El argumento de los consumidores también tiene una base empírica sólida. El 30,6% de la población arrendataria en España destina más del 40% de sus ingresos al alquiler, frente al 20,3% de media en la Unión Europea. Los desahucios sumaron 25.540 en 2025, el 71,7% por arrendamiento. Y los hogares vulnerables que se enfrentan a un desahucio sin alternativa habitacional necesitan una protección que el mercado no puede proveer.

El debate real que nadie está teniendo

Ambas posiciones tienen razón en parte y ninguna tiene razón en su totalidad. El sector inmobiliario tiene razón en que la regulación sin aumento de oferta redistribuye el problema en lugar de resolverlo. Los consumidores tienen razón en que los hogares vulnerables necesitan protección ahora, mientras se espera que la oferta crezca.

El problema es que el debate público está construido como si ambas posiciones fueran mutuamente excluyentes, cuando en realidad son complementarias. España necesita simultáneamente protección para los hogares vulnerables y aumento de la oferta de vivienda. El decreto de hoy atiende la primera necesidad y no aborda la segunda. El argumento del sector de que la regulación reduce la oferta es correcto. El argumento de que los vulnerables necesitan protección también es correcto. Ninguno de los dos cancela al otro.

Lo que sí cancela ambos argumentos es el déficit estructural de 750.000 viviendas que el Banco de España ha documentado y que ni el decreto de hoy ni ningún decreto anterior ha abordado de forma suficiente. Mientras ese déficit exista, cualquier regulación que aumente el riesgo o el coste de poner una vivienda en el mercado de alquiler reduce la oferta disponible. Y cualquier medida de protección para los vulnerables, por necesaria que sea, no resuelve el problema de los millones de hogares que no son vulnerables pero tampoco pueden acceder a una vivienda a precio razonable.