El Gobierno ha enviado a los grupos parlamentarios el texto del segundo decreto de vivienda, de nueve páginas, que establece que cuando un arrendador no quiera prorrogar el contrato de alquiler sin causa justificada deberá indemnizar al inquilino con el importe equivalente a doce mensualidades de renta de una vivienda similar. Este decreto, que se aprobará de forma separada del primero, establece que los contratos de alquiler serán indefinidos, a diferencia del primer decreto que aprobaba prórrogas automáticas hasta 2028.

El texto del segundo decreto es el que contiene las medidas más estructurales y las que mayor impacto tendrán sobre el mercado del alquiler a largo plazo. Si el primer decreto era una respuesta de emergencia al caso Maricarmen, el segundo es un cambio de modelo.

Cómo funciona la indemnización

El mecanismo es el siguiente. Cuando un contrato de alquiler llega a su vencimiento, el arrendador tiene dos opciones: prorrogarlo en las condiciones establecidas en el decreto, o no prorrogarlo pagando una indemnización. Si elige no prorrogarlo sin causa justificada, debe abonar al inquilino en el momento de la entrega de la vivienda el equivalente a doce mensualidades de renta de una vivienda similar calculadas, siempre que sea posible, utilizando el sistema estatal de referencia de precios del alquiler.

La indemnización no puede ser inferior a una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda, lo que establece un suelo mínimo que crece con la antigüedad del arrendamiento.

Hay excepciones. La indemnización no procede cuando el arrendador, siendo persona física, necesite la vivienda para sí o para familiares de segundo grado, aunque en ese caso si no ocupa efectivamente la vivienda en tres meses el inquilino recupera el derecho a la indemnización. Tampoco procede cuando el arrendatario no habite de forma efectiva la vivienda arrendada, cuando disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio, cuando las partes firmen un nuevo contrato o cuando el arrendatario rechace la propuesta de renovación del arrendador.

Las comunicaciones de no renovación ya efectuadas antes de la entrada en vigor del decreto conservan su eficacia y no generan derecho a indemnización.

Lo que cambia respecto al sistema actual

El sistema actual de la Ley de Arrendamientos Urbanos no contempla ninguna indemnización obligatoria para el arrendador que decide no renovar un contrato de alquiler al vencimiento. El arrendador puede no renovar sin pagar nada al inquilino, salvo en el caso específico de recuperación por necesidad que ya existía. El segundo decreto introduce una obligación económica nueva: si quieres no prorrogar, pagas.

Eso transforma radicalmente la posición negociadora del propietario. Un propietario que hoy puede decidir no renovar un contrato sin coste económico alguno, mañana tiene que evaluar si la decisión de no renovar le compensa frente al coste de doce mensualidades de indemnización. Para un piso con una renta de 1.200 euros mensuales, eso son 14.400 euros de indemnización. Para una renta de 1.500 euros, 18.000 euros.

El decreto amplía además el período de preaviso del arrendador de cuatro a seis meses, mientras el del arrendatario se mantiene en dos meses. Esa asimetría en el preaviso añade otro elemento a la posición más fuerte que el inquilino tiene ahora en la relación contractual.

Lo que el Gobierno argumenta

El texto del segundo decreto argumenta que la medida de prórroga automática no restringe la oferta de vivienda en alquiler ni altera el equilibrio de las prestaciones del contrato, ya que el propietario mantiene la libertad de no prorrogarlo con el único deber de compensar al inquilino. También defiende que la medida no afecta al derecho de propiedad ni a la libertad de empresa.

El argumento es jurídicamente sostenible en su formulación. El propietario sigue teniendo libertad para decidir qué hace con su vivienda. Lo que cambia es el coste de ejercer esa libertad. Y cuando el coste de ejercer la libertad de no renovar es de doce mensualidades, una parte significativa de los propietarios va a tomar decisiones distintas a las que tomarían sin ese coste.

Las tres decisiones que el propietario va a tomar

La primera es renovar el contrato porque doce mensualidades de indemnización son más costosas que mantener al inquilino. Esa es la decisión que el decreto pretende incentivar. La segunda es no renovar, pagar la indemnización y sacar la vivienda al mercado con una renta más alta o dedicarla a otro uso. La tercera, y la que más preocupa al mercado, es no sacar la vivienda al alquiler en primer lugar: si la salida del arrendamiento tiene un coste mínimo garantizado de doce mensualidades, el propietario que está evaluando si alquilar o vender puede decidir vender directamente.

El efecto neto sobre la oferta de alquiler depende de cuál de esas tres decisiones toman los propietarios en el margen. Si la mayoría renueva, la oferta se mantiene con inquilinos más protegidos. Si una parte significativa decide no alquilar en primer lugar, la oferta se reduce. Y la experiencia de los controles de precio y las medidas de protección anteriores en mercados como Cataluña o Berlín sugiere que una parte de los propietarios siempre toma la tercera decisión cuando el coste de salida del arrendamiento aumenta.