El debate sobre el decreto de vivienda aprobado el 29 de septiembre se ha centrado casi exclusivamente en sus efectos sobre el mercado residencial. Lo razonable, dado que el texto está orientado específicamente a ese segmento. Pero hay una consecuencia colateral que el debate público no está abordando y que merece atención: lo que va a ocurrir con el mercado de locales comerciales a raíz de la presión regulatoria sobre el alquiler residencial.

Por qué el decreto residencial afecta al mercado de locales

El decreto no menciona los locales comerciales. No los regula, no los restringe y no establece ninguna medida específica sobre el alquiler de uso distinto al de vivienda. Los locales comerciales siguen rigiéndose por la Ley de Arrendamientos Urbanos en sus disposiciones para uso distinto al de vivienda, que son significativamente más favorables al arrendador que las residenciales: libertad de pacto en la renta, sin tope de actualización legal, sin prórroga forzosa equivalente a la residencial y sin restricciones sobre quién puede ser arrendatario.

Esa diferencia regulatoria entre el segmento residencial y el comercial, que ya existía antes del decreto, se va a ampliar significativamente a partir de ahora. Y esa ampliación va a producir efectos en el mercado que conviene anticipar.

El primer efecto: migración de capital del residencial al comercial

El propietario de un inmueble que hasta ahora tenía la opción de destinarlo a uso residencial o comercial va a recalcular esa decisión con los nuevos parámetros regulatorios. Del lado residencial: prórroga automática de contratos, tope del 2% de actualización de rentas, suspensión de desahucios hasta 2030 con posibilidad de carácter indefinido, obligación de indemnizar al inquilino con doce mensualidades si decide no renovar. Del lado comercial: ninguna de esas restricciones.

Para un propietario con un local en planta baja que podría destinarse a uso residencial o comercial, la ecuación regulatoria se ha inclinado de forma clara hacia el comercial. No porque el comercial sea más rentable en términos absolutos, sino porque el residencial ha añadido un conjunto de restricciones y costes de salida que el comercial no tiene.

Ese recálculo no va a producir una migración masiva ni inmediata. Cambiar el uso de un inmueble de residencial a comercial requiere licencia municipal y puede implicar obras. Pero en el margen, la presión regulatoria sobre el residencial va a desviar hacia el comercial una parte de la oferta que de otra forma habría ido al mercado de alquiler de vivienda. Y eso significa menos oferta residencial y más oferta comercial en los próximos años.

El segundo efecto: encarecimiento del alquiler de locales en zonas prime

El decreto Maricarmen tiene un efecto directo sobre la oferta de vivienda en las zonas donde los fondos de inversión han sido más activos: Madrid, Barcelona, Valencia, las grandes capitales. En esas mismas zonas, el mercado de locales comerciales prime ha experimentado en los últimos dos años una demanda creciente de operadores de restauración, retail y servicios que buscan posicionarse en ubicaciones de alto tráfico.

La combinación de esos dos factores, mayor presión regulatoria que desvía capital del residencial al comercial y demanda creciente de locales prime por parte de operadores con capacidad de pago elevada, puede producir una tensión al alza en las rentas de locales comerciales en ubicaciones de alta demanda. Los fondos y family offices que hasta ahora destinaban parte de su capital al build-to-rent o a la compra de viviendas para alquiler residencial van a buscar alternativas donde la regulación no penalice la inversión. El local comercial en zona prime es una de esas alternativas.

El tercer efecto: el alquiler de temporada como puerta de entrada al local comercial

El decreto regula el alquiler de temporada residencial y le aplica IVA cuando incluye servicios hoteleros o tiene una duración de hasta 30 noches. Pero no regula de la misma forma el uso de locales comerciales para actividades de estancia temporal, como los apartamentos turísticos que operan bajo licencia de actividad comercial en lugar de licencia de vivienda turística.

Esa distinción, que ya es relevante en mercados como Barcelona o Madrid, puede volverse más relevante a medida que la regulación del alquiler residencial y del alquiler de temporada residencial se intensifica. El operador que no puede alquilar un apartamento turístico bajo la normativa residencial puede buscar la vía del local comercial con licencia de actividad. Es una vía más compleja y más costosa, pero es una vía. Y cuando la regulación cierra una puerta, el mercado encuentra la siguiente.

El cuarto efecto: el pequeño propietario de local como beneficiario inesperado

El propietario de un local comercial en una zona residencial de alta demanda, que hasta ahora competía en rentabilidad con el alquiler residencial del mismo edificio, va a encontrarse en una posición relativa más favorable. Si el vecino del primer piso decide no alquilar su vivienda porque la regulación hace el arrendamiento demasiado arriesgado, y ese vecino tiene también un local en planta baja, puede que opte por poner el local en el mercado y mantener la vivienda vacía o para uso propio.

Ese efecto es pequeño en el agregado pero relevante en el plano individual y en las zonas donde el pequeño propietario tiene patrimonio mixto, residencial y comercial en el mismo edificio o en la misma zona.

Lo que el debate no está diciendo

El decreto Maricarmen es una respuesta política a una crisis residencial real. Sus efectos sobre el mercado de locales comerciales son colaterales, no intencionados y probablemente no estaban en el radar de quienes diseñaron el texto. Pero el mercado no distingue entre efectos intencionados y colaterales. Responde a los incentivos que la regulación crea, en el segmento que regula y en los segmentos adyacentes.

Lo que va a ocurrir con los locales comerciales a raíz del decreto Maricarmen no es una revolución. Es un ajuste gradual de los incentivos que va a desviar hacia el comercial una parte del capital y de la oferta que de otra forma habría ido al residencial. Ese ajuste va a ser más intenso en las zonas de alta demanda y en los perfiles de propietario con mayor capacidad de recalcular su estrategia de patrimonio. Y va a producirse con independencia de lo que ocurra el viernes en la votación de convalidación del decreto en el Congreso.