El decreto Maricarmen entró en vigor el 1 de octubre de 2026. En las primeras cuatro horas de vigencia, según informó el programa En boca de todos, alrededor de 2.900 viviendas fueron retiradas de los portales inmobiliarios. La cifra no ha sido confirmada oficialmente por los principales portales, Idealista, Fotocasa o Habitaclia, pero la dirección del movimiento es coherente con lo que llevamos semanas documentando en Gravedad Cero: cuando el riesgo regulatorio sobre el arrendamiento aumenta, una parte de los propietarios retira su vivienda del mercado de alquiler.

No hay que dramatizar el dato ni tampoco ignorarlo. 2.900 viviendas retiradas en cuatro horas en un país con más de tres millones de viviendas en alquiler es estadísticamente una fracción pequeña. Pero es la señal más inmediata y más concreta del mecanismo de respuesta del mercado que el decreto ha activado. Y si esa señal se confirma y amplía en los próximos días y semanas, el impacto sobre la oferta disponible puede ser significativo en los mercados más tensionados.

Por qué los propietarios retiran sus pisos

El propietario que retira su piso de los portales el 1 de octubre no lo hace por capricho ni por reacción emocional al titular del decreto. Lo hace porque ha evaluado los nuevos parámetros regulatorios y ha concluido que alquilar en las condiciones actuales le expone a un conjunto de riesgos que antes no existían o eran menores.

El primer decreto, publicado en el BOE el 30 de septiembre, establece la prórroga extraordinaria de dos años para contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028, la suspensión de desahucios para hogares vulnerables hasta 2030 con posibilidad de carácter indefinido si la Administración no provee alternativa habitacional, y la congelación de las actualizaciones de renta al 0% por encima del índice de vivienda. El segundo decreto, pendiente de publicación en el BOE, introduce la renovación automática de contratos con carácter indefinido y la obligación de indemnizar al inquilino con doce mensualidades si el propietario decide no renovar sin causa justificada.

La combinación de esas cuatro medidas transforma radicalmente el perfil de riesgo del arrendamiento residencial para el propietario particular. Antes del decreto, un propietario podía alquilar su vivienda sabiendo que al vencimiento del contrato recuperaría la posesión y podría tomar decisiones sobre el activo con cierta previsibilidad. Después del decreto, ese mismo propietario sabe que si el inquilino deja de pagar puede que no recupere la posesión hasta 2030 o más tarde, que si el contrato vence tiene que renovarlo o pagar doce mensualidades, y que la actualización de la renta está limitada al 0% sobre el índice de vivienda.

Las tres decisiones que el mercado está tomando

La primera decisión es la que producen los 2.900 anuncios retirados: retirar la vivienda del mercado de alquiler y esperar a ver cómo evoluciona la situación regulatoria. Esa vivienda puede quedarse vacía temporalmente, puede destinarse a otro uso o puede salir al mercado de venta. En cualquiera de los tres casos, la oferta de alquiler se reduce.

La segunda decisión es subir la renta antes de que entre en vigor la congelación. Los propietarios con contratos que vencen próximamente y que deciden renovar pueden estar intentando fijar la renta al nivel más alto posible antes de que la congelación al 0% les impida actualizarla. Eso produce un efecto paradójico: la medida que pretende contener las rentas puede estar acelerando subidas en los contratos que se firman ahora.

La tercera decisión es migrar al alquiler de temporada o a la venta. El alquiler de temporada, que ya representa el 29% de la oferta total en España, puede absorber parte de las viviendas que salen del alquiler permanente. Y las viviendas que van a la venta aumentan la oferta del mercado de compraventa pero reducen la del mercado de alquiler.

Lo que va a ocurrir con la oferta en los próximos meses

La retirada de 2.900 anuncios en cuatro horas puede ser una oscilación puntual o el primer síntoma de una retirada más amplia. Los próximos días y semanas permitirán confirmar cuál de las dos cosas es. Pero hay razones estructurales para pensar que el efecto de reducción de oferta va a persistir más allá de la reacción inmediata.

Los propietarios que tienen contratos vigentes con vencimiento en los próximos meses van a evaluar si les conviene renovar o no. Los que decidan no renovar van a pagar doce mensualidades de indemnización, lo que es un coste significativo que van a intentar recuperar de alguna forma. Los que decidan renovar van a hacerlo sabiendo que la renta está congelada al 0% sobre el índice de vivienda, lo que en un contexto de inflación significa pérdida real de rentabilidad.

El resultado previsible a seis o doce meses es una oferta de alquiler más pequeña, con rentas más altas en los contratos nuevos que se firmen antes de que la congelación aplique plenamente, y con una presión creciente hacia el alquiler de temporada como válvula de escape. Exactamente lo contrario de lo que el decreto pretende conseguir para los hogares que buscan alquiler asequible.

El diagnóstico que el decreto no cambia

El decreto Maricarmen es una respuesta política a una crisis real. Maricarmen existía. Los 25.540 desahucios de 2025 existen. El 30,6% de inquilinos que destina más del 40% de sus ingresos al alquiler existe. La necesidad de proteger a los hogares vulnerables es real y urgente.

Lo que también es real es que 2.900 pisos retirados de los portales en cuatro horas es el mercado hablando. Y lo que dice no es que los propietarios sean malos ni que los inquilinos sean buenos. Dice que cuando el riesgo de alquilar aumenta, la oferta de alquiler se reduce. Y cuando la oferta se reduce, los que más sufren son exactamente los hogares más vulnerables que el decreto pretende proteger.