El decreto Maricarmen está en vigor desde el 1 de octubre. El segundo decreto, que introduce los contratos indefinidos y la indemnización de doce mensualidades, está pendiente de publicación en el BOE y de convalidación en el Congreso este viernes. Si se convalida, el marco regulatorio del arrendamiento residencial en España habrá cambiado de forma estructural. Esta guía está dirigida al propietario particular que tiene una o varias viviendas en alquiler y necesita entender exactamente qué le afecta, qué puede hacer y qué opciones legales tiene a su disposición.
Lo que ya está en vigor desde el 1 de octubre
El Real Decreto-ley 26/2026 publicado en el BOE el 30 de septiembre está en vigor desde el 1 de octubre. Sus efectos sobre el propietario particular son los siguientes.
La prórroga extraordinaria de dos años. Todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 pueden ser prorrogados por el inquilino por períodos anuales hasta un máximo de dos años. El propietario no puede oponerse a esa prórroga salvo que acredite una causa justificada. Las causas justificadas reconocidas son que el propietario, siendo persona física, necesite la vivienda para sí o para familiares de primer grado, o que el inquilino no habite efectivamente la vivienda.
La congelación de la actualización de la renta. Durante las prórrogas extraordinarias, la actualización de la renta no puede superar el índice de referencia de precios del alquiler, que en términos prácticos equivale a una congelación en la mayoría de los mercados. Las actualizaciones pactadas contractualmente por encima de ese índice quedan suspendidas durante el período de prórroga extraordinaria.
La suspensión de desahucios para hogares vulnerables. Cuando la vivienda sea titularidad de un fondo de inversión y el ocupante carezca de alternativa habitacional, la suspensión es hasta 2030 con posibilidad de carácter indefinido. Para el propietario persona física, el mecanismo es diferente: si el inquilino acredita vulnerabilidad, el proceso de desahucio se suspende temporalmente mientras la Administración busca una alternativa habitacional. Si la Administración no la provee, la Administración competente debe hacerse cargo de las rentas impagadas.
Lo que está pendiente del segundo decreto
El segundo decreto, aún sin publicar en el BOE en el momento de escribir este artículo, introduce dos medidas adicionales de enorme impacto sobre el propietario.
Los contratos indefinidos. Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual pasarán a tener carácter indefinido. El propietario podrá poner fin al contrato cuando tenga causa justificada: necesidad propia o de familiares de segundo grado, incumplimiento del inquilino, o cuando el inquilino no habite efectivamente la vivienda o disponga de otra en el mismo municipio.
La indemnización de doce mensualidades. Si el propietario decide no renovar el contrato sin causa justificada, deberá abonar al inquilino en el momento de la entrega de la vivienda el equivalente a doce mensualidades de renta de una vivienda similar. La indemnización no puede ser inferior a una mensualidad por cada año de residencia del inquilino. Si el propietario vende la vivienda, el inquilino no pierde el derecho a esa indemnización.
Los resquicios legales que el decreto no cierra
El decreto es una norma con rango de decreto-ley, lo que significa que puede ser derogada por el Congreso, puede ser recurrida ante el Tribunal Constitucional y puede ser modificada. Pero más allá de esas vías políticas y judiciales de largo plazo, hay un conjunto de opciones legales que el decreto actual no cierra y que el propietario particular puede considerar.
El primero es la causa de necesidad propia. El decreto reconoce explícitamente que el propietario persona física puede no renovar el contrato sin indemnización cuando necesite la vivienda para sí o para familiares de primer grado en el primer decreto, o de segundo grado en el segundo decreto, que incluye abuelos, padres, hijos, nietos, hermanos, tíos y sobrinos. Esta causa de necesidad no requiere que la necesidad sea urgente ni que el propietario carezca de otra vivienda: requiere que sea real y que se materialice en la ocupación efectiva de la vivienda en el plazo de tres meses desde la finalización del contrato. Si el propietario alega necesidad y luego no ocupa la vivienda en ese plazo, el inquilino recupera el derecho a la indemnización y a volver a la vivienda. Pero si la causa es real, es una vía completamente legal para recuperar la posesión sin coste.
El segundo es la verificación rigurosa del cumplimiento contractual por parte del inquilino. El decreto no protege al inquilino que no habite efectivamente la vivienda arrendada. Si el propietario puede acreditar documentalmente que el inquilino no reside de forma habitual en la vivienda, ya sea porque tiene otro domicilio declarado fiscalmente, porque pasa largos períodos fuera, o porque subarrienda la vivienda sin autorización, esa acreditación puede ser causa suficiente para no renovar sin indemnización o para iniciar un proceso de resolución del contrato. La documentación es clave: padrón municipal, consumos de suministros, presencia efectiva.
El tercero es el alquiler a familiares. El decreto regula el arrendamiento de vivienda habitual entre partes no vinculadas. El arrendamiento a familiares de primer o segundo grado del propietario tiene un tratamiento distinto y puede estructurarse de forma que no quede plenamente sujeto a las medidas de prórroga indefinida e indemnización del segundo decreto. Esta opción tiene sentido solo cuando la situación familiar lo permite y siempre con asesoramiento jurídico.
El cuarto es la revisión de la calificación del contrato. El decreto se aplica específicamente al arrendamiento de vivienda habitual regulado por la LAU. Existen situaciones en que la calificación de un arrendamiento puede estar en un área gris. El arrendamiento de inmuebles destinados a usos distintos al de vivienda, incluso cuando el inmueble tiene características residenciales, se rige por las disposiciones para uso distinto al de vivienda de la LAU, que son significativamente más favorables al arrendador. Esa calificación depende del uso pactado contractualmente y del uso real, no de las características físicas del inmueble.
El quinto es la vía del acuerdo con el inquilino. El decreto no impide que propietario e inquilino lleguen a acuerdos de mutua satisfacción que faciliten la salida del arrendamiento. Un propietario que quiere recuperar su vivienda puede negociar con el inquilino una compensación acordada entre las partes que sea inferior a las doce mensualidades legales, a cambio de una salida pactada, de mayor flexibilidad en el plazo, o de otras condiciones. El inquilino puede preferir una compensación segura e inmediata a la incertidumbre de permanecer en una vivienda cuyo propietario quiere recuperarla. Eso no es el Cash for Keys institucional de los fondos: es una negociación privada entre propietario e inquilino que la ley no prohíbe y que puede ser una solución práctica en muchos casos.
El sexto, y el más importante a largo plazo, es la decisión sobre qué hacer con la vivienda a partir de ahora. El propietario que tiene contratos que vencen en los próximos meses tiene que tomar decisiones antes de que el segundo decreto entre en vigor. Si decide no renovar, tiene que hacerlo con cuatro o seis meses de preaviso según el momento en que entre en vigor el segundo decreto, y tiene que asegurarse de que la comunicación de no renovación está documentada correctamente para que conserve su eficacia y no genere derecho a indemnización si fue comunicada antes de la entrada en vigor del segundo decreto.
Lo que el propietario debe hacer ahora
La primera acción es revisar todos los contratos vigentes y sus fechas de vencimiento. Las comunicaciones de no renovación ya efectuadas antes de la entrada en vigor del segundo decreto conservan su eficacia y no generan derecho a indemnización. Si el propietario ya ha comunicado al inquilino que no renovará, esa comunicación tiene que estar documentada con fecha anterior a la entrada en vigor del segundo decreto.
La segunda acción es consultar con un abogado especializado en arrendamientos urbanos antes de tomar ninguna decisión. Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento jurídico individualizado. Cada situación es distinta y las opciones disponibles dependen de las circunstancias concretas de cada contrato.
La tercera acción es evaluar las opciones con calma y sin dejarse llevar por la reacción inmediata. Retirar el piso del portal en cuatro horas puede ser una decisión precipitada que tiene costes propios, desde el período sin renta hasta los costes de mantenimiento del inmueble vacío. Las decisiones sobre patrimonio inmobiliario tienen un horizonte largo y merecen análisis pausado.