El decreto Maricarmen entró en vigor el 1 de octubre a las 00:00 horas. Antes de que terminara el día, aproximadamente el 20% de la oferta de alquiler disponible en los principales portales inmobiliarios en Madrid había desaparecido. Casi 10.000 viviendas retiradas en menos de 24 horas. No es una proyección ni una estimación de tendencia: es el dato más inmediato y más contundente que el mercado ha producido como respuesta a la nueva regulación.

Para contextualizar la magnitud de ese número: Madrid tenía en torno a 48.000 viviendas en alquiler anunciadas en los principales portales antes de la entrada en vigor del decreto. Una caída del 20% en un solo día equivale a eliminar de un plumazo la oferta de alquiler de un barrio entero de la capital. Para el inquilino que busca piso en Madrid hoy, hay un 20% menos de opciones disponibles que ayer.

Por qué ha ocurrido esto en un solo día

La velocidad de la reacción es la señal más relevante. Los propietarios que han retirado sus anuncios no lo han hecho después de analizar el decreto durante semanas. Lo han hecho en horas, lo que indica que la decisión ya estaba tomada o muy avanzada antes de la publicación en el BOE. El decreto no ha sorprendido al mercado: ha confirmado lo que el mercado ya anticipaba desde que el borrador empezó a circular la semana pasada.

El mecanismo es el que llevamos semanas documentando. El propietario que tiene un piso anunciado en los portales y lee el decreto se enfrenta a una perspectiva concreta: si firma un contrato hoy, ese contrato puede estar vigente obligatoriamente durante dos años adicionales al plazo pactado, la renta está congelada al 0% sobre el índice de vivienda y si decide no renovar al vencimiento deberá pagar doce mensualidades de indemnización. Ante esa perspectiva, una parte significativa de los propietarios ha tomado la decisión más racional disponible: retirar el anuncio y esperar.

Esperar a qué. Esperar a que el Congreso vote la convalidación del decreto este viernes 2 de octubre. Si el decreto no se convalida, la situación vuelve al marco regulatorio anterior. Si se convalida, los propietarios que hayan retirado sus anuncios tomarán una de las tres decisiones que hemos documentado: vender, migrar al alquiler de temporada o mantener la vivienda vacía hasta que la situación regulatoria se clarifique.

Lo que 10.000 viviendas menos significa en la práctica

Madrid tiene una de las tasas de esfuerzo de acceso a la vivienda más elevadas de España. El alquiler medio en la capital supera los 1.450 euros mensuales. La demanda de alquiler en Madrid es estructuralmente superior a la oferta disponible. Eso significa que cada vivienda que desaparece del mercado no deja de ser demandada: simplemente pasa a no estar disponible. Y cuando la oferta cae y la demanda se mantiene, el precio de la oferta que queda sube.

El inquilino que busca piso en Madrid hoy se enfrenta a un mercado con un 20% menos de opciones y previsiblemente con mayor presión sobre los precios en los contratos que sí se firman. Exactamente lo contrario de lo que el decreto pretende.

El dato que el debate político necesita ver

Hay una distinción importante que hacer. Las 10.000 viviendas retiradas de los portales no son 10.000 viviendas que han salido definitivamente del mercado de alquiler. Algunas se reintegrarán cuando la situación regulatoria se clarifique. Algunas irán al alquiler de temporada. Algunas se pondrán a la venta. Y algunas se mantendrán vacías temporalmente mientras el propietario evalúa sus opciones.

Lo que sí es definitivo es que a 1 de octubre de 2026, el día en que entra en vigor el decreto más ambicioso de protección del inquilino desde la pandemia, Madrid tiene un 20% menos de oferta de alquiler disponible que el día anterior. Y ese dato, con independencia de lo que ocurra el viernes en el Congreso, es la respuesta más clara y más inmediata que el mercado ha dado a la pregunta de si la regulación del alquiler aumenta o reduce la oferta disponible.

La respuesta es reduce. Y lo hace de forma inmediata, visible y cuantificable.