El impacto del decreto Maricarmen sobre los fondos de inversión inmobiliaria ya es medible y va más allá de la retirada de anuncios de los portales. Fondos de inversión con proyectos de build-to-rent prácticamente cerrados en Madrid han paralizado esas operaciones tras la aprobación de los decretos. Las viviendas afectadas por esas paralizaciones se acercan al millar solo en la capital. Y un representante de un fondo de inversión con sede en Londres ha reconocido a medios especializados que llevan meses reduciendo su exposición a España por los continuos cambios normativos y que están estudiando abandonar definitivamente sus posiciones en el país.

Eso no es una amenaza. Es una decisión de negocio en curso.

Lo que los fondos estaban construyendo y ya no construirán

El build-to-rent, la construcción de vivienda nueva específicamente destinada al alquiler institucional a largo plazo, es el modelo de negocio que los fondos de inversión internacionales han desarrollado en España durante los últimos años como alternativa al build-to-sell. La lógica era clara: construir vivienda de calidad, alquilarla a precio de mercado con gestión profesional y mantener el activo en cartera durante diez o quince años generando rentas estables.

Ese modelo requiere una condición fundamental que el decreto Maricarmen ha eliminado: certidumbre regulatoria durante el horizonte de la inversión. Un fondo que construye un edificio de 200 viviendas para alquilarlas necesita saber con razonable certeza cuál va a ser el marco regulatorio del arrendamiento durante los próximos diez años. Con el decreto Maricarmen en vigor, con prórroga forzosa, congelación de rentas, prohibición de compra hasta 2028 y posibilidad de suspensión indefinida de desahucios, ese fondo no puede hacer esa proyección con ninguna fiabilidad.

El resultado: los proyectos que estaban cerrados se paralizan. Los que estaban en negociación se abandonan. Y las viviendas que esos proyectos habrían puesto en el mercado, vivienda nueva de calidad en alquiler, no se construyen. Eso no es un riesgo futuro: es lo que ya está ocurriendo.

El riesgo de los 900.000 pisos particulares

El riesgo de los fondos es significativo pero acotado en términos de volumen: los fondos gestionan una fracción del parque de alquiler total. El riesgo realmente preocupante es el de los propietarios particulares, que como hemos documentado esta semana representan el 98% del parque de alquiler en España.

Las estimaciones más conservadoras hablan de que los decretos amenazan con sacar del mercado hasta 900.000 pisos actualmente en alquiler. No todos de golpe: es el volumen de viviendas cuyos propietarios pueden razonablemente tomar la decisión de vender, dedicarlas a alquiler de temporada o mantenerlas vacías en lugar de asumir el marco regulatorio que los decretos establecen.

Para contextualizar esa cifra: 900.000 pisos es el equivalente a toda la oferta de alquiler de Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla juntas. Si una fracción significativa de esos propietarios toma la decisión de salir del mercado de alquiler permanente, el impacto sobre la disponibilidad y el precio del alquiler en las grandes ciudades sería devastador para exactamente los hogares que el decreto pretende proteger.

Lo que el decreto ha producido en 48 horas

En los dos primeros días de vigencia del decreto, el cuadro es el siguiente. A nivel nacional, alrededor de 2.900 viviendas fueron retiradas de los portales en las primeras cuatro horas. En Madrid, casi 10.000 viviendas, el 20% de la oferta disponible en la capital, han desaparecido de los portales. Los fondos han paralizado proyectos de build-to-rent que habrían añadido cerca de 1.000 viviendas nuevas al mercado de alquiler en Madrid. Y un fondo con sede en Londres está estudiando abandonar definitivamente sus posiciones en España.

Eso es lo que ha ocurrido en 48 horas. No en dos años. En 48 horas.

Lo que el Congreso vota mañana

Mañana viernes el Congreso vota la convalidación de los decretos. Si los convalida, el mercado seguirá respondiendo de la misma forma que ha respondido en las primeras 48 horas pero de forma más sostenida y más estructural. Los propietarios que están evaluando salir del mercado de alquiler tomarán esa decisión. Los fondos que están evaluando abandonar España la tomarán también. Y las viviendas que habrían entrado al mercado de alquiler permanente en los próximos años, ya sea por construcción nueva o por mantenimiento de la oferta existente, no entrarán.

El Congreso tiene mañana la oportunidad de ver esos datos antes de votar. La pregunta es si los verá.