Los datos de Eurostat confirman lo que el mercado lleva meses reflejando: el precio de la vivienda en España crece a un ritmo que no tiene equivalente en el contexto europeo. En el último dato disponible, España registra una subida interanual del 12,1%, más del doble de la media comunitaria del 4,7%. Solo Portugal, Bulgaria, Eslovaquia y Croacia registran subidas superiores. Y el dato no es una anomalía puntual: el precio de la vivienda en España lleva creciendo a doble dígito desde el segundo trimestre de 2025 con una estabilización en torno al 12%.

Por qué España se desmarca de Europa

La divergencia entre España y el resto de Europa no es accidental ni coyuntural. Responde a un conjunto de factores estructurales que se han ido acumulando durante años y que el mercado está reflejando de forma acelerada en 2026.

El primero es el déficit de oferta. El Banco de España cifra en 750.000 el déficit de viviendas acumulado desde 2021, con proyección de alcanzar el millón en 2028 si el ritmo de construcción no aumenta de forma significativa. España construye unas 100.000 viviendas nuevas al año frente a una creación de 272.000 hogares nuevos en el mismo período. Esa brecha entre producción y demanda es el motor principal del encarecimiento y es un factor que ningún decreto de control del alquiler puede resolver.

El segundo es la demanda exterior. España recibe una demanda internacional de vivienda que no tiene equivalente en la mayoría de los mercados europeos. El comprador extranjero, que representa alrededor del 15% de las transacciones en mercados como la Costa del Sol, las Islas Baleares o Canarias, no está sujeto a las mismas restricciones de acceso al crédito que el comprador español y puede pagar precios que el comprador local no puede seguir. Esa demanda exterior actúa como suelo de precios en los mercados donde es más activa y se irradia hacia los mercados adyacentes.

El tercero es el encarecimiento del alquiler. Cuando el alquiler sube de forma sostenida, la compra se vuelve relativamente más atractiva para los hogares que tienen capacidad de acceder a financiación hipotecaria. Eso genera una demanda adicional de compra que presiona los precios al alza en los mercados urbanos de mayor demanda.

El cuarto es la escasez de suelo finalista. España tiene suelo disponible pero el proceso de urbanización, desde la clasificación hasta la licencia de obras, puede tardar entre cinco y diez años dependiendo del municipio. Esa rigidez de la oferta a corto y medio plazo hace que cualquier aumento de la demanda, ya sea por crecimiento demográfico, por migración interna hacia las grandes ciudades o por demanda exterior, se traduzca en aumento de precios en lugar de aumento de la oferta.

Lo que el dato del 12,1% dice sobre el momento actual

El dato de Eurostat corresponde al período anterior a la entrada en vigor del decreto Maricarmen. Lo que el decreto ha producido en sus primeras 48 horas, la retirada del 20% de la oferta de alquiler en Madrid, la paralización de proyectos de build-to-rent y la señal de salida de fondos internacionales, va a presionar adicionalmente los precios en los próximos meses.

El mecanismo es directo: cuando la oferta de alquiler se reduce, una parte de los hogares que buscaban alquiler pasan a buscar compra. Eso aumenta la demanda de compra en un mercado que ya tiene una oferta estructuralmente insuficiente. Y cuando la demanda de compra aumenta en un mercado con oferta insuficiente, los precios suben.

España lleva creciendo a doble dígito desde el segundo trimestre de 2025. El decreto Maricarmen, lejos de frenar ese crecimiento, puede haberlo acelerado.

La comparación europea que pone el dato en perspectiva

La media europea de subida del precio de la vivienda es del 4,7%. España está a 12,1%. Alemania, que tiene el mayor parque de alquiler de Europa y un mercado de arrendamiento con décadas de regulación estable, registra subidas moderadas. Los países con mayor subida son, sin excepción, países con déficit de oferta severo y demanda creciente, Portugal, Bulgaria, Eslovaquia, Croacia y España.

Esa correlación no es casualidad. Los precios suben donde la oferta no puede seguir el ritmo de la demanda. Y la política de vivienda que no resuelve el problema de la oferta no puede resolver el problema del precio, por muchas medidas de control del alquiler que introduzca.