El sector del servicing inmobiliario en España, las empresas que gestionan los activos tóxicos procedentes de la banca, créditos fallidos y activos inmobiliarios adjudicados, está entrando en una nueva fase de consolidación. El fondo británico Pollen Street ha acelerado en los últimos meses su posición en el mercado español con dos adquisiciones de primer nivel: Hipoges y Servihabitat. El volumen total de activos bajo gestión en el sector supera los 160.000 millones de euros.

Por qué se están fusionando los servicers

La lógica de las fusiones en el sector del servicing responde a tres presiones simultáneas que llevan años tensionando el modelo de negocio de las gestoras más pequeñas.

La primera es la presión sobre los márgenes. El servicing nació como un negocio de escala: cuanto mayor es la cartera gestionada, menor es el coste unitario de gestión por activo. Los bancos y fondos que contratan servicers exigen cada vez más eficiencia en los procesos y reducción de costes de gestión. Una gestora con 5.000 millones bajo gestión tiene costes unitarios muy superiores a una con 30.000 millones. La consolidación es la respuesta estructural a esa presión.

La segunda es la complejidad regulatoria creciente. El entorno regulatorio del servicing en España se ha endurecido de forma significativa en los últimos años, con mayores exigencias de cumplimiento, reporting y gestión de riesgos. Esas exigencias tienen un coste fijo que las gestoras más grandes pueden diluir sobre una base mayor de activos. Las más pequeñas no pueden.

La tercera, y la más relevante en el contexto actual, es el impacto del decreto Maricarmen sobre el modelo de negocio de los servicers que gestionan activos residenciales ocupados. Como hemos documentado en Gravedad Cero en los últimos días, el decreto extiende la suspensión de desahucios para hogares vulnerables hasta 2030 con posibilidad de carácter indefinido, sin compensación para el propietario. Para un servicer que gestiona miles de activos residenciales con ocupantes en situación de vulnerabilidad, eso significa un alargamiento significativo del tiempo de recuperación de cada activo y un aumento de los costes de gestión sin compensación equivalente.

La operación Pollen Street y lo que significa para el mercado

Pollen Street es un fondo de capital privado con sede en Londres especializado en servicios financieros y crédito alternativo. Su compra de Hipoges y Servihabitat en el plazo de pocos meses le convierte en uno de los actores más relevantes del servicing español por volumen de activos bajo gestión.

Hipoges era uno de los principales servicers independientes de España, con una cartera diversificada de NPLs y REOs procedentes de distintas entidades bancarias. Servihabitat era la plataforma de gestión de activos inmobiliarios de CaixaBank, con un perfil de activos predominantemente residencial y una escala operativa significativa.

La combinación de ambas carteras convierte a Pollen Street en un actor con capacidad de negociación con los bancos cedentes, acceso a economías de escala en la gestión operativa y una plataforma tecnológica que puede servir a múltiples clientes con costes unitarios reducidos.

El contexto que explica la urgencia de la consolidación

El sector del servicing en España gestiona activos procedentes fundamentalmente de dos grandes oleadas. La primera fue la crisis financiera de 2008-2012, que generó el volumen masivo de NPLs y REOs que los bancos transfirieron a SAREB y a los servicers privados durante la primera mitad de la pasada década. La segunda, más reciente y de menor escala, es la normalización del ciclo de crédito que ha producido un flujo sostenido de nuevos activos problemáticos en los últimos años.

A esos 160.000 millones en activos bajo gestión hay que añadir ahora el impacto del decreto Maricarmen sobre los activos residenciales ocupados. La suspensión indefinida de desahucios para hogares vulnerables cuando el propietario es un fondo o un servicer, sin compensación alguna, convierte una parte de esa cartera en activos de recuperación incierta en el horizonte temporal habitual de los fondos.

Ese contexto explica la urgencia de la consolidación: los servicers que tienen escala pueden absorber el impacto del decreto sobre su rentabilidad diluido en una base mayor de activos. Los que no tienen escala no pueden.

Lo que viene después

La consolidación del sector del servicing en España no ha terminado. Quedan actores de tamaño medio que tienen carteras suficientes para ser atractivos como adquisición pero insuficientes para competir en igualdad de condiciones con los grandes. En los próximos meses es previsible que se produzcan más operaciones de fusión o adquisición entre servicers, o entre servicers y fondos que quieren aumentar su exposición al mercado de activos distressed español.

El decreto Maricarmen actúa como catalizador de esa consolidación. No porque lo haya diseñado para ello, sino porque los servicers más pequeños, los que tienen carteras con mayor proporción de activos residenciales ocupados por hogares vulnerables, son los que más van a sufrir el impacto del alargamiento de los tiempos de recuperación y del aumento de los costes de gestión sin compensación. Y cuando un actor de mercado sufre una presión que no puede absorber solo, busca escala.