El decreto Maricarmen se ha debatido públicamente en términos de desahucios, fondos buitre y prórrogas de contratos. Pero el texto tiene 96 páginas y contiene medidas que el debate político ha dejado en segundo plano y que merecen atención. Hay un guiño significativo a los promotores y a la construcción industrializada, un mecanismo de financiación para el acceso a la primera vivienda que recuerda al Help to Buy británico, y una subida de impuestos para las Socimis que va a tener consecuencias sobre el mercado.

Avales de 2.000 millones para promover vivienda asequible

El decreto crea una línea de avales de hasta 2.000 millones de euros mediante convenios entre el Ministerio de Vivienda y el ICO, con un plazo de hasta 35 años. La cobertura alcanza préstamos a promotores públicos y privados destinados a incrementar o mejorar el parque de alquiler social o asequible. Es la medida más directamente orientada a aumentar la oferta, que es el problema estructural que el decreto en su conjunto apenas aborda.

El mecanismo es relevante porque implica que el sector promotor privado puede acceder a financiación avalada por el Estado para construir vivienda destinada al alquiler asequible. Eso abre una vía de colaboración público-privada que en otros países europeos ha funcionado como palanca de generación de oferta a escala. La pregunta es si los 2.000 millones son suficientes para mover el mercado de forma significativa en un contexto de déficit de 750.000 viviendas.

280 millones para la construcción industrializada

El decreto autoriza también una línea de avales de 280 millones de euros para pymes fabricantes o promotoras que utilicen sistemas de construcción industrializada, dentro de la línea ICO Crecimiento Construcción Industrializada. La finalidad es impulsar la capacidad industrial y el circulante asociado a la fabricación de vivienda. Los avales se prevén hasta 2040.

La construcción industrializada es uno de los caminos más prometedores para reducir el tiempo y el coste de producción de vivienda nueva. En países como Suecia o Alemania, los sistemas de construcción en fábrica permiten reducir el plazo de obra hasta en un 40% respecto a la construcción tradicional. España está muy por detrás de esos referentes en adopción de la industrialización y la línea de avales del decreto puede ser un primer paso para acelerar esa transición.

Tu Casa: el préstamo del 20% para primera vivienda

El decreto crea la figura Tu Casa, un mecanismo de financiación para facilitar el acceso a la primera vivienda habitual. Permite conceder préstamos de hasta el 20% del valor de la vivienda, con un límite de 50.000 euros, como complemento de la financiación privada del 80%. Los préstamos tienen un plazo de hasta diez años, tipo de interés cero y están exentos de comisiones. El período de carencia puede extenderse hasta la finalización de la hipoteca, con un máximo de 30 años. Las viviendas adquiridas mediante este mecanismo quedan sometidas permanentemente a un precio máximo de transmisión.

El mecanismo recuerda al Help to Buy británico que analizamos esta semana en Gravedad Cero. Y como ocurrió con el Help to Buy, el riesgo principal es que un aumento de la capacidad de pago de los compradores en un mercado con oferta insuficiente puede trasladarse al precio en lugar de al acceso. Si los compradores que acceden gracias a Tu Casa compiten por el mismo stock limitado de vivienda disponible, el precio puede subir hasta el nuevo límite que el préstamo del Estado hace posible.

La subida de impuestos para las Socimis

El decreto eleva del 15% al 25% el gravamen especial sobre los beneficios de las Socimis cuando procedan de actividades de alquiler de viviendas, cualquiera que sea su modalidad o duración, incluyendo los destinados a alojamiento, hospedaje, fines turísticos o de corta duración.

El gravamen especial puede reducirse en un 50% cuando las viviendas destinadas al alquiler asequible representen más del 80% del parque total arrendado. Y puede reducirse hasta el 100% cuando esas viviendas superen también el 80% y además los beneficios no distribuidos se reinviertan en tres años en viviendas destinadas al alquiler asequible.

El efecto sobre el mercado de las Socimis puede ser significativo. Un gravamen del 25% sobre los beneficios del alquiler residencial reduce la rentabilidad esperada de esos activos, lo que puede acelerar la desinversión en residencial por parte de las Socimis cotizadas y aumentar la presión hacia el alquiler asequible para acceder a la reducción del 50%.

El recargo del IBI para viviendas vacías: hasta el 150%

El decreto autoriza a los ayuntamientos a aplicar recargos en el IBI para movilizar viviendas vacías. Esos recargos pueden alcanzar hasta el 150% en el caso de propietarios de dos o más viviendas que hayan permanecido vacías durante más de tres años. Es el mecanismo de presión fiscal más directo sobre la vivienda desocupada y puede tener un efecto real en los mercados donde los ayuntamientos decidan aplicarlo con la máxima intensidad.

El Fondo de Vivienda de Impacto Social

El decreto crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, sin personalidad jurídica y de duración indefinida, adscrito al Ministerio de Vivienda. Su finalidad es la financiación de proyectos innovadores de vivienda que generen impacto social positivo y atraigan inversión privada. También se crea la figura de proveedores sociales de vivienda asequible, inspirada en las Housing Associations del modelo británico, que regulará el Ministerio en un plazo de seis meses.