El Congreso tumbó los dos decretos Maricarmen el viernes 2 de octubre. El sector inmobiliario recibió la noticia con alivio pero sin euforia. El mensaje que han trasladado fondos de inversión, asociaciones de propietarios y operadores del mercado es unánime en su diagnóstico: los decretos han caído, pero el daño que han producido en la confianza inversora y en la disposición de los propietarios a alquilar ya está hecho. Y deshacer ese daño va a llevar más tiempo que los siete días que tardaron los decretos en nacer y morir.

Lo que los fondos de inversión dicen después del rechazo

La reacción de los fondos de inversión internacionales y los operadores institucionales que gestionan activos residenciales en España no es de celebración. Es de advertencia. La incertidumbre generada durante los últimos días ha hecho mucho daño a la imagen de España como destino de inversión. Esa situación se suma a varios años de cambios regulatorios que han vuelto a poner sobre la mesa una de las principales preocupaciones de los inversores: la falta de seguridad jurídica.

El problema no es el decreto Maricarmen en sí mismo. Es lo que el decreto Maricarmen representa en el historial regulatorio del mercado de alquiler español. Un fondo que evalúa construir un edificio de viviendas para alquilarlas durante quince años necesita saber con razonable certeza cuál va a ser el marco regulatorio durante ese período. La sucesión de decretos de emergencia en los últimos seis años, cada uno añadiendo una nueva capa de restricciones sobre las anteriores, hace esa certeza imposible. El decreto Maricarmen no era el primero. Y el mercado sabe que tampoco será el último.

Los proyectos de build-to-rent que se paralizaron esta semana en Madrid no se van a reactivar de forma automática porque el decreto haya sido rechazado. Los fondos que estaban evaluando salir del mercado español van a continuar esa evaluación. Y las viviendas nuevas de alquiler que no se van a construir como consecuencia de esa evaluación no aparecerán en ningún portal inmobiliario, pero su ausencia será igualmente real.

Lo que los caseros dicen después del rechazo

La reacción de los propietarios particulares, que representan el 98% del parque de alquiler en España, es más compleja que la de los fondos. Asval, la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler, había pedido la retirada de los decretos antes de la votación y reclamado que cualquier reforma se negociase con las comunidades autónomas y estuviese precedida de un análisis técnico sobre sus consecuencias. El rechazo del Congreso da la razón a esa posición, pero no resuelve el problema de fondo que la asociación lleva años señalando: la sucesión de cambios regulatorios reduce la confianza de los caseros y hace necesario un marco estable que permita aumentar la oferta.

El sector ha detectado una reacción de cautela entre propietarios que han preferido esperar antes de firmar nuevos contratos o sacar viviendas al mercado hasta conocer definitivamente las reglas del juego. Esa cautela no desaparece porque los decretos hayan caído. Desaparecerá cuando el marco regulatorio sea suficientemente estable y predecible como para que un propietario particular pueda tomar una decisión de largo plazo sobre su patrimonio con razonable certeza sobre las condiciones que van a regir durante los próximos años.

Las 10.000 viviendas que desaparecieron de los portales en Madrid en las primeras 24 horas de vigencia del decreto pueden volver al mercado. Pero algunas no volverán. Los propietarios que han tomado decisiones durante esta semana, ya sea retirar el anuncio, firmar un contrato de arrendamiento de temporada o iniciar un proceso de venta, no deshacen esas decisiones de forma automática porque el decreto haya sido rechazado.

La posición de Junts y lo que revela

La portavoz de Junts en el Congreso, Miriam Nogueras, ha mantenido su posición después de la votación con un argumento que merece atención: el decreto no se atrevió con los fondos buitre realmente. La ley, tal como estaba redactada, permitía a los fondos seguir comprando. Esa crítica, que coincide con el análisis que Gravedad Cero publicó sobre la letra pequeña de la prohibición, desvela que el argumento de Junts para votar no no era defender a los fondos sino señalar que el decreto no cumplía con lo que prometía.

Nogueras ha dejado abierta la puerta a un nuevo texto, pero con condiciones: que esté centrado en los propietarios particulares, que proteja la propiedad residencial real y que no traslade a los pequeños caseros la responsabilidad de una crisis habitacional que es del Estado.

Lo que el mercado necesita que el debate político no está dando

La reacción del sector inmobiliario al rechazo de los decretos no es la de un mercado liberado de una amenaza regulatoria. Es la de un mercado que lleva años operando bajo una incertidumbre crónica y que sabe que el próximo episodio de esa incertidumbre está en camino.

Lo que fondos, propietarios y operadores coinciden en pedir es lo mismo que llevan años pidiendo: un marco regulatorio estable, predecible y diseñado a partir de un diagnóstico técnico riguroso, no a partir de la presión mediática generada por un caso individual. Un marco que combine protección real para los hogares más vulnerables con incentivos suficientes para que los propietarios mantengan sus viviendas en el mercado de alquiler permanente.

Ese marco no existe hoy. No existía antes de los decretos Maricarmen. Y no va a existir porque los decretos hayan caído.