Mientras el debate político de esta semana se centraba en prórrogas forzosas, fondos buitre y acampadas en Sol, el Instituto Juan de Mariana publicaba un análisis extenso sobre las causas reales de la crisis de vivienda en España y las medidas que podrían resolverla. El informe se titula "Un país sin casas". Y sus conclusiones son diametralmente opuestas a la dirección que han tomado los decretos Maricarmen.

El diagnóstico que el análisis presenta no es nuevo. Es el mismo que el Banco de España, el FMI, la Confederación Nacional de la Construcción y prácticamente todos los economistas independientes llevan años repitiendo. Pero esta semana, con el debate político secuestrado por la narrativa del fondo buitre y el pequeño propietario, merece más atención que nunca.

El dato que lo explica todo: el 95,7% del territorio es suelo no urbanizable

El 95,7% del territorio español está clasificado como suelo no urbanizable. Convertir un terreno baldío en un solar edificable requiere entre diez y quince años de trámites. El retraso en las licencias encarece cada vivienda en unos 13.000 euros aproximadamente. Y la Ley del Suelo que podría desatascar ese cuello de botella lleva cuatro años encallada en el Congreso sin avanzar.

Ese es el problema estructural que ningún decreto de control del alquiler puede resolver. No porque los decretos sean buenos o malos en términos técnicos. Sino porque actúan sobre la distribución de la vivienda existente, no sobre la producción de vivienda nueva. Y el déficit de vivienda en España, que según el Banco de España superará el millón de unidades en 2028, es un problema de producción.

La oferta de vivienda nueva solo cubre cuatro de cada diez nuevos hogares creados en España desde 2021. Esa brecha, de seis hogares sin vivienda nueva por cada diez que se forman, es la causa estructural del encarecimiento. Y esa brecha no la cierra ninguna prórroga forzosa.

Las cinco recetas que el Instituto Juan de Mariana propone

El análisis del Instituto Juan de Mariana propone cinco medidas estructurales que contrastan con la dirección de los decretos Maricarmen.

La primera es permitir que todo el suelo no protegido pueda edificarse por derecho, facilitando un boom de oferta bajo legislaciones más permisivas que abaraten la construcción. Es la medida más radical y más efectiva en términos de impacto sobre la oferta a largo plazo. También es la más difícil políticamente porque requiere modificar la clasificación del suelo en un país donde el 95,7% está protegido.

La segunda es generalizar las licencias concedidas de forma automática a partir de declaraciones responsables y limitar a un máximo de 30 días el tiempo de espera para permisos más complejos. Actualmente, algunos municipios tardan más de un año en conceder una licencia de obra. Ese retraso tiene un coste directo sobre el precio final de cada vivienda, que el análisis cifra en torno a 13.000 euros por unidad.

La tercera es simplificar el planeamiento urbanístico y reducir radicalmente los plazos administrativos. El proceso de urbanización en España, desde la clasificación del suelo hasta la licencia de obras, puede tardar entre diez y quince años en función del municipio. Esa rigidez hace que cualquier aumento de la demanda se traduzca en aumento de precios en lugar de aumento de la oferta.

La cuarta es aumentar el parque de vivienda asequible con colaboración público-privada y proporcionar seguridad jurídica suficiente para que el ahorro privado vuelva a considerar atractivo el alquiler de larga duración. Esa seguridad jurídica es exactamente lo que los decretos Maricarmen han erosionado.

La quinta es derogar la Ley de Vivienda, retirando especialmente el control de precios. Una medida que va en dirección opuesta a la de los decretos de esta semana y que refleja el diagnóstico del informe: el control de precios reduce la oferta disponible en lugar de aumentarla.

Lo que la Ley del Suelo encallada representa

La Ley del Suelo lleva cuatro años sin avanzar en el Congreso. El Gobierno aprobó ya en diciembre de 2022 un anteproyecto para modificarla. Su objetivo era impedir que un defecto formal subsanable pudiera provocar la nulidad completa de un plan urbanístico y, con él, hacer caer en cascada planes parciales, reparcelaciones y licencias. Eso es inseguridad jurídica pura: una inversión inmobiliaria que puede quedar anulada por un error formal en el planeamiento urbanístico después de años de trámites.

La reforma lleva cuatro años sin aprobarse. Y mientras se encalla, el déficit de vivienda crece y los plazos de urbanización siguen siendo los más largos de Europa.

El alquiler mediano ya supera el salario mediano de un joven

El alquiler mediano en España alcanza los 1.080 euros mensuales. El salario mediano de un joven es de 1.048 euros. Eso significa que el alquiler mediano ya supera el salario mediano de un joven. Y solo el 15% de los menores de 30 años vive emancipado, el peor dato desde 2006.

Esos números son la consecuencia directa de una oferta que lleva años sin crecer al ritmo de la demanda. Y la solución a esos números no es congelar las rentas de los pisos existentes. Es producir más pisos.

Lo que el debate político de esta semana no ha resuelto

El decreto Maricarmen ha entrado y salido del ordenamiento jurídico en menos de una semana. La Diputación Permanente puede intentar recuperarlo en los próximos días. Las elecciones del 29 de noviembre van a hacer de la vivienda el eje central de la campaña. Y el problema del suelo, de las licencias, de la Ley del Suelo encallada y del déficit estructural de producción de vivienda va a seguir exactamente donde estaba hace siete días.

Porque esos problemas no se resuelven en siete días. Y tampoco se resuelven con ningún decreto de control del alquiler.