Miras el mapa europeo de precios de vivienda y España aparece en el puesto 9, con unos 206.000 euros estimados por un apartamento de 90 metros cuadrados fuera del centro de la ciudad. Por debajo de Portugal, muy lejos de Alemania, Irlanda, Reino Unido, Dinamarca, Países Bajos, Noruega o Suiza. Turquía lidera el ranking de lo más barato con 89.000 euros. Suiza cierra con 1,05 millones. España está en la zona media-baja del continente.

Entonces, ¿por qué tenemos semejante problema con la vivienda?

Porque comparar únicamente precios es comparar media ecuación. La otra mitad es quién tiene que pagarla y con qué salario.

El problema no es el precio absoluto. Es la relación precio-salario.

Eurostat sitúa el salario anual medio ajustado a jornada completa de la UE en 39.800 euros en 2024. Las diferencias entre países son enormes: Irlanda alcanzaba 61.100 euros y Dinamarca 71.600 euros. España se sitúa significativamente por debajo de esa media europea, en torno a los 27.000 euros anuales brutos de salario medio.

Una vivienda de 206.000 euros puede parecer relativamente barata en términos europeos absolutos. Pero si quien tiene que comprarla gana menos de 30.000 euros al año, esa vivienda representa más de siete años de salario bruto íntegro. En Irlanda, con salarios de 61.000 euros, una vivienda de 311.000 euros representa cinco años de salario. En términos relativos, el español tiene que trabajar más años para comprar una vivienda más barata en euros absolutos.

Esa es la paradoja que el mapa no muestra. El precio absoluto de la vivienda española no es el más caro de Europa. Pero el esfuerzo que representa para el salario español es de los más elevados del continente.

La demanda internacional: el factor que pocas veces incorporamos al debate

Hay una variable adicional que complica aún más la ecuación y que el debate político sobre los decretos Maricarmen apenas ha mencionado esta semana: España compite por sus viviendas en un mercado cada vez más internacional.

En 2025, los extranjeros realizaron aproximadamente 97.500 compras de vivienda en España, el 13,82% de todas las operaciones registradas. En determinadas comunidades, esa proporción es muy superior: en Baleares los extranjeros representaron el 29,86% de las compras, en la Comunitat Valenciana el 27,65%, en Canarias el 25,65% y en Murcia el 21,42%.

Pero el dato verdaderamente revelador es el precio que pagan unos y otros. Durante el segundo semestre de 2025, el comprador nacional pagó de media 1.839 euros por metro cuadrado. El extranjero residente pagó 1.963 euros por metro cuadrado. Y el extranjero no residente pagó 3.242 euros por metro cuadrado. Un 76% más que el comprador nacional.

Eso no significa que los extranjeros sean el problema. Sería una simplificación enorme que no está respaldada por los datos. Siguen siendo una minoría del conjunto del mercado, y los factores decisivos del encarecimiento son la oferta insuficiente, la concentración geográfica de la demanda, los cuellos de botella en el suelo y la construcción, y el ritmo de formación de nuevos hogares.

Pero sí demuestra algo importante: el comprador español no compite únicamente contra otros salarios españoles. En determinadas zonas, compite por el mismo activo con personas cuyo poder adquisitivo procede de economías considerablemente más ricas.

El precio que ya nadie discute

El precio medio de la vivienda española alcanzó otro máximo histórico en 2025: 2.354 euros por metro cuadrado, un 9,5% más en un año. Eso significa que un apartamento de 90 metros cuadrados cuesta en promedio más de 211.000 euros. En las grandes ciudades y en los mercados costeros más demandados, esa cifra es muy superior.

Y mientras el precio sube a ese ritmo, los salarios no lo hacen. La brecha entre el precio de la vivienda y la capacidad adquisitiva de los hogares españoles lleva años ampliándose. El alquiler en solitario ya equivale al 98,7% del salario medio de un joven. Y la edad media de emancipación en España es de 30,2 años, el doble de retraso que la media europea en el último año.

La pregunta que debemos hacernos

No deberíamos preguntarnos si la vivienda en España es cara comparada con Europa. La respuesta a esa pregunta, como muestra el mapa, es que no especialmente.

La pregunta correcta es si la vivienda española es cara para el salario español. Y la respuesta a esa pregunta es que sí, cada vez más.

Precios cada vez más internacionales. Salarios todavía muy nacionales.