El martes 6 de octubre el Gobierno aprobó una nueva versión de los decretos Maricarmen rechazados por el Congreso el viernes 2 de octubre. Los textos se publican hoy en el BOE. El objetivo es llevarlos a la Diputación Permanente, donde la izquierda tiene mayoría por un voto incluyendo al PNV. Esta guía explica medida por medida qué cambia, qué se mantiene y cuál es el estado legal de cada una.

¿POR QUÉ HAY NUEVOS DECRETOS SI EL CONGRESO LOS RECHAZÓ?

El Reglamento del Congreso prohíbe que una iniciativa ya rechazada pueda volver a someterse a votación en los mismos términos. El Gobierno ha introducido modificaciones para poder argumentar que son textos nuevos y evitar que su tramitación sea considerada un fraude de procedimiento. Con el Congreso disuelto desde el martes 7 de octubre, quien tiene que convalidarlos ya no es el pleno sino la Diputación Permanente, un órgano de 21 miembros donde la izquierda tiene mayoría por un voto incluyendo al PNV.

LAS NOVEDADES: LO QUE NO ESTABA EN LOS DECRETOS ORIGINALES

1. Línea ICO de 10.000 millones para primera vivienda

Qué es: el ICO gestionará una línea de financiación de 10.000 millones de euros para conceder préstamos de hasta 50.000 euros sin intereses para la adquisición de una primera vivienda habitual.

Diferencia respecto al decreto original: los decretos rechazados incluían el mecanismo Tu Casa con un límite de 2.000 millones. El nuevo texto amplía el volumen a 10.000 millones, cinco veces más.

A quién se dirige: es intergeneracional. No está limitada a jóvenes. Puede acogerse cualquier persona que compre su primera vivienda habitual, independientemente de la edad.

Quién la gestiona: el ICO, con publicación de condiciones en el BOE hoy.

2. Restricciones de compra ampliadas a grandes propietarios particulares

Qué es: las limitaciones de compra de vivienda que en los decretos originales se aplicaban a fondos y entidades cuyo objeto social incluyera la adquisición de inmuebles se amplían ahora a cualquier propietario de más de diez viviendas, sea fondo o particular.

Diferencia respecto al decreto original: los decretos rechazados solo limitaban la compra especulativa, por debajo del 70% de la tasación, para entidades jurídicas con objeto social inmobiliario. El nuevo texto extiende esa restricción a propietarios individuales con más de diez viviendas.

Período de vigencia: el decreto original establecía la restricción hasta 2028. El nuevo texto la extiende hasta 2030.

3. Dotación adicional de 400 millones para vivienda social

Qué es: 400 millones de euros adicionales destinados a apoyar a proveedores de vivienda social y asequible, complementando los 280 millones para construcción industrializada que ya incluían los decretos originales y que se mantienen.

4. Transferencia de inmuebles de la Seguridad Social a Casa 47

Qué es: miles de inmuebles actualmente propiedad de la Seguridad Social se transferirán a Casa 47, la empresa pública de vivienda, para incorporarlos al parque público y destinarlos a trabajadores y familias de clase media con dificultades de acceso.

5. Deducción fiscal para inquilinos

Qué es: nueva deducción en el IRPF para inquilinos. Según el ejemplo de Sánchez, quien pague un alquiler mensual de 800 euros podría desgravar casi 1.000 euros al año.

LO QUE SE MANTIENE DE LOS DECRETOS ORIGINALES

Prórroga extraordinaria de contratos

Igual que en el decreto original: los inquilinos cuyos contratos venzan antes del 31 de diciembre de 2028 pueden solicitar una prórroga de hasta dos años con las mismas condiciones, siempre que estén al corriente de pago en los últimos ocho meses. El propietario no puede oponerse salvo necesidad propia o de familiar de hasta segundo grado.

Congelación de rentas

Igual que en el decreto original: hasta el 31 de diciembre de 2027, el incremento de renta no puede superar el 2% salvo acuerdo con el inquilino. Después de esa fecha, si el contrato no prevé actualización, no habrá subida. En ningún caso puede superar el IRAV.

Suspensión de desahucios para hogares vulnerables

Igual que en el decreto original: suspensión hasta 2030 con posibilidad de carácter indefinido si la Administración no puede proveer alternativa habitacional adecuada.

Prohibición de repercutir el IBI al inquilino

Igual que en el decreto original: el propietario no puede trasladar al inquilino el IBI ni otros tributos asociados a la vivienda.

Regulación del alquiler por habitaciones bajo la LAU

Igual que en el decreto original: los alquileres por habitación pasan a regirse por la LAU en lugar del Código Civil, con el mismo marco que los arrendamientos de vivienda habitual.

Medidas sobre Socimis

Igual que en el decreto original: subida del gravamen especial del 15% al 25% sobre beneficios del alquiler residencial, con reducciones si más del 80% del parque es alquiler asequible.

Regulación del alquiler turístico y de temporada

Igual que en el decreto original: regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones, y endurecimiento del tratamiento fiscal de las viviendas turísticas.

Contratos indefinidos e indemnización de doce mensualidades

Se mantienen en el segundo decreto pero con una diferencia: el propio Sánchez ha reconocido que actualmente no hay en el Congreso una mayoría parlamentaria suficiente para convalidar las prórrogas vinculadas a los colectivos vulnerables del segundo decreto. Eso sugiere que el Gobierno sabe que el segundo texto es el más difícil de sacar incluso en la Diputación Permanente.

¿ES LEGAL ESTA OPERACIÓN?

Sí, con matices importantes.

El Gobierno en funciones tiene plenas competencias para aprobar decretos leyes hasta el día de las elecciones del 29 de noviembre. La Diputación Permanente tiene competencia constitucional para convalidarlos. Y las modificaciones introducidas, especialmente la línea ICO de 10.000 millones, la ampliación a propietarios de más de diez viviendas y la extensión hasta 2030, pueden argumentarse como cambios sustanciales suficientes para que no sea la misma iniciativa rechazada.

El riesgo jurídico es real. PP y Vox han anunciado que recurrirán al Tribunal Constitucional alegando fraude de procedimiento y vulneración del principio democrático: aprobar en un órgano de 21 miembros lo que el pleno de 350 diputados rechazó. Mientras el Tribunal resuelva, que puede tardar meses o años, los decretos estarían en vigor.

LO QUE SÁNCHEZ ADMITIÓ Y CAMBIA EL DEBATE

En la rueda de prensa del martes, Sánchez reconoció algo que su Gobierno había evitado sistemáticamente durante toda la semana del decreto Maricarmen: estas medidas por sí solas no van a resolver el problema de la vivienda. Y añadió: hay que construir más vivienda y ese es el gran reto.

Es la primera vez que el presidente reconoce explícitamente que el problema estructural es de oferta. Exactamente lo que el Banco de España, el FMI, el Instituto Juan de Mariana y el CEO de Santander llevan semanas documentando. El reconocimiento llega tarde y en el contexto de una operación política para rescatar unos decretos rechazados. Pero es un paso hacia el diagnóstico correcto que el debate político había evitado hasta ahora.

CRONOLOGÍA DE LO QUE VIENE

Hoy miércoles 8 de octubre: publicación de los nuevos decretos en el BOE. Entran en vigor desde ese momento.

Plazo de 30 días: la Diputación Permanente tiene 30 días para convalidar o rechazar los decretos desde su publicación.

Previsiblemente antes del 8 de noviembre: votación en la Diputación Permanente. Si la izquierda mantiene su mayoría de un voto con el PNV, los decretos serán convalidados.

Recurso ante el TC: PP y Vox recurrirán en el momento de la convalidación. El TC decidirá si admite el recurso y si suspende cautelarmente los decretos mientras resuelve.

29 de noviembre: elecciones generales. El resultado determinará si el próximo Gobierno mantiene, modifica o deroga los decretos.