Hay una forma de medir el efecto de una norma que no depende de encuestas ni de estadísticas oficiales: mirar qué hacen los propietarios en las primeras horas. Y lo que está ocurriendo con el alquiler en España tras los últimos decretos es una parálisis.

Clientes que piden frenar

Las grandes gestoras con viviendas en alquiler (Savills, Fidere, Testa, MVGM, Alkira o Bialto, entre otras) reciben llamadas de sus clientes con una petición muy concreta: que se detenga la comercialización hasta que se aclare el marco legal. Según fuentes del sector, muchos propietarios no quieren firmar contratos ni que se enseñe la vivienda a posibles inquilinos, lo que obliga a las gestoras a anular citas ya programadas.

Los portavoces de las compañías declinan hacer declaraciones sobre un asunto tan delicado y politizado. Pero el efecto se ve desde el lado del demandante: aspirantes a inquilino que reciben cancelaciones de visitas con la explicación de que la vivienda "ya no está disponible", sin que se haya alquilado. Medasil Homes, la filial de Savills que gestiona más de 2.000 viviendas en España, es uno de los casos citados. También han desaparecido anuncios de MH Europe, vinculada a un fondo alemán, y de MVGM, de origen holandés.

No solo los grandes

El fenómeno no se limita a los operadores institucionales. Alquiler Seguro, gestora española que dice administrar 26.000 propiedades con 60.000 inquilinos, matiza que son una minoría los propietarios en proceso de firma que han pedido más tiempo. Aun así, reconoce que las consultas sobre dudas jurídicas se están duplicando en todos sus departamentos.

Su lectura tiene un matiz interesante: la incertidumbre también genera negocio para quien ofrece seguridad. Aumenta el número de propietarios que alquilaban por su cuenta y que ahora buscan acompañamiento profesional.

Lo que dicen los portales

Idealista sostiene que los decretos "excluyen a los propietarios", y ambos portales coinciden en que están recibiendo más llamadas de propietarios que ahora prefieren vender antes que alquilar.

Desde Fotocasa, Joaquín Hernández detalla el cambio para cada parte. Para el propietario, las medidas pueden mejorar su fiscalidad si baja la renta, pero también pueden obligarle a prolongar el alquiler y, cuando resulte aplicable el nuevo régimen de renovación, a indemnizar al inquilino si decide no renovar tras el periodo mínimo sin una causa legalmente prevista. El cambio principal: cumplidos los primeros cinco o siete años, el propietario ya no recupera automáticamente la vivienda.

Para el inquilino, mejora la posición respecto a la semana anterior: prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos próximos a vencer, renovación automática una vez cumplido el mínimo y mayor protección frente a determinados desahucios.

La lectura de fondo

Este episodio muestra un patrón conocido en cualquier mercado: la oferta responde a las expectativas antes que a la letra pequeña de la norma. Cuando el propietario no sabe qué podrá hacer con su vivienda dentro de cinco años, la opción más racional a corto plazo es esperar, vender o no ofrecer.

El problema es que la protección que se busca para el inquilino depende de que existan viviendas disponibles. Si la oferta se retira mientras se aclara el marco legal, el efecto inmediato es menos opciones para quien busca alquilar hoy.

El CIS prepara un Barómetro de Vivienda, en colaboración con el Ministerio, para medir el efecto de las medidas. Su avance, previsto inicialmente para este jueves, no estaba garantizado al cierre de la información. Las encuestas medirán percepciones. Lo que mide el mercado son los anuncios que desaparecen.