El último decreto de vivienda publicado en el BOE tiene un criterio muy simple para decidir quién es gran tenedor: el número. Más de diez viviendas, o más de cinco si están en zona tensionada. A partir de ahí, mismas limitaciones de compra que un gran fondo, con independencia de quién seas, cómo gestiones y qué rentas cobres. Los propietarios llevan horas diciendo que eso es un error de diseño. Conviene ver por qué, y también qué dice el otro lado de la mesa.

1. Un gran tenedor puede ser una sociedad familiar

Asval, la asociación que representa a caseros tanto particulares como profesionales, resume su queja en una frase: equiparar gran tenedor con especulador es una simplificación ideológica. El decreto amplía de 2028 a 2030 la limitación a determinadas adquisiciones de vivienda y la aplica a todo el que supere el umbral, sin distinguir entre un fondo internacional, una pyme patrimonialista o una sociedad familiar que lleva treinta años alquilando los mismos pisos.

El argumento de fondo tiene lógica económica. Si España necesita cientos de miles de viviendas, restringir la compra a quienes tienen capacidad de invertir en ellas reduce, no amplía, el número de actores que pueden aportar oferta. Se mide el tamaño de la cartera y no lo que se hace con ella.

2. El pequeño propietario también está en el decreto

Asval insiste en que la norma alcanza de lleno al pequeño propietario, y la lista de medidas le da parte de razón. La prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos puede llegar a tres en zonas tensionadas. Las actualizaciones de renta quedan limitadas al 2% cuando no hay acuerdo y no se aplica un tope inferior. La nueva escala de reducción en el IRPF penaliza, según la asociación, a quien adapta la renta al precio de mercado. Y todo ello sin compensación alguna por los costes que asume el propietario.

Hay además un cambio que pasa más desapercibido y que toca de lleno a las familias: el derecho de adquisición preferente del inquilino pasa a ser irrenunciable. Quien quiera vender una vivienda alquilada, incluso a un hijo o a su pareja, tendrá que ofrecerla antes al inquilino en las mismas condiciones.

3. La lógica del otro lado

Conviene no despachar el decreto como si no tuviera razón de ser. Prórrogas, topes y preferencia de compra responden a un problema real: inquilinos con contratos que vencen en un mercado donde encontrar piso es cada vez más difícil. La intención es dar estabilidad a quien vive de alquiler. La discusión no está en si hay que proteger al inquilino, sino en qué coste tiene esa protección sobre la oferta y quién lo paga.

4. El problema de fondo sigue siendo la oferta

Aquí entra la Confederación Nacional de la Construcción. Su presidente, Pedro Fernández Alén, recordó que cada año se crean más de 230.000 hogares mientras apenas se construyen unas 95.000 viviendas, y que España debería construir unas 220.000 al año. Describió el problema como un trípode: el bloqueo de la Ley del Suelo, la escalada de los costes de producción y la falta de unos 700.000 trabajadores.

Esa lectura apunta a un cuello de botella en la producción, que ninguna limitación sobre la compra o el alquiler puede resolver por sí sola. Desde la APCE van más lejos: dicen que los dos decretos ya están frenando proyectos de alquiler y que no se iniciarán nuevos.

"Sin seguridad jurídica no hay confianza, sin confianza no hay inversión y sin inversión no hay vivienda en alquiler."

5. Un pacto de Estado como salida

Tanto la CNC como la APCE reclaman lo mismo: un gran pacto de Estado, con el sector sentado a la mesa, que dé estabilidad a las reformas y las prolongue en el tiempo. El argumento es práctico. La vivienda se construye en ciclos de años y cambiar las reglas cada pocas semanas no encaja con esos plazos.

Lo que está en juego

El debate real no es si hay que proteger al inquilino. Es si se puede hacer sin tocar la oferta que necesita el propio inquilino. Cuando el criterio para señalar al gran tenedor es contar viviendas, y no distinguir cómo se gestionan, la medida alcanza por igual al fondo y a la familia con cinco pisos heredados. Y la vivienda de alquiler asequible, como recuerda el sector, no se decreta. Se produce.