Las cifras de un plan de vivienda suelen leerse como una promesa. En el caso del nuevo plan urbanístico del Ayuntamiento de Madrid conviene leerlas como una cuenta. El consistorio ha aprobado instrumentos para levantar hasta 18.400 viviendas protegidas en alquiler de aquí a 2028 sobre suelos de oficinas, dotacionales y de hospedaje. El antecedente más cercano, la ley regional de conversión de oficinas, ha tramitado 5.806 viviendas en 21 meses.

1. Cómo se llega a 18.400

La suma tiene dos patas. Las 14.000 viviendas proceden del cambio de uso alternativo de suelo, y las más de 4.400 restantes, de una medida nueva que permite aumentar hasta un 20% la edificabilidad y un 30% la densidad en suelos ya calificados para vivienda protegida, sin tocar el planeamiento. El Ayuntamiento precisa que ese margen solo se aplica a vivienda colectiva, no a la unifamiliar.

La segunda pata es la más fácil de ejecutar. No exige cambiar de uso, no depende de que un propietario de oficinas decida reconvertir y se apoya en suelo que ya es residencial. La primera, en cambio, depende de decisiones privadas que el plan solo puede facilitar.

2. El marco legal: de oficinas a viviendas en 2024, a otros suelos en 2026

El plan integra en las normas urbanísticas de la capital lo que la Comunidad de Madrid abrió con la Ley 3/2024, de 28 de junio, modificada después por la Ley 2/2026. La norma original permitía implantar vivienda protegida de alquiler durante 15 años en suelo de oficinas. La reforma de 2026 amplía la posibilidad a parcelas de dotacional privado (equipamientos y servicios) y de terciario de hospedaje.

Con esa ampliación, el Ayuntamiento calcula más de 8.100 viviendas adicionales en los dos próximos años, que es el marco temporal que fija la legislación autonómica. De ellas, 4.900 irían a suelo terciario de oficinas, unas 3.000 a dotacional privado y alrededor de 130 a hospedaje. El peso de las oficinas sigue siendo mayoritario, y el hospedaje apenas cuenta.

3. Lo que dice el historial: 5.806 en 21 meses

El consistorio aprobó la aplicación de la ley de 2024 hace casi dos años, y en 21 meses se han tramitado 5.806 viviendas. Son unas 277 al mes, o algo más de 3.300 al año. El dato es el ritmo de tramitación, no el de construcción: tramitar una vivienda no es entregarla, y entre la licencia y las llaves hay obra, financiación y plazos.

Contra ese ritmo hay que leer el objetivo de 18.400 a 2028. Las 14.000 de cambio de uso necesitarían un ritmo muy superior al registrado hasta ahora, o que el nuevo marco, con más tipos de suelo, multiplique las solicitudes. El propio plan apuesta por lo segundo.

4. Una votación que partió el pleno

El plan salió adelante con los votos de PP y Vox, y el conjunto de la izquierda votó en contra, en un pleno extraordinario marcado por el debate político en torno al desahucio de Maricarmen Abascal y su posterior fallecimiento. El área de Urbanismo, que dirige Borja Carabante, defendió que Madrid concentra “una de cada dos viviendas protegidas” que se construyen y que ha desbloqueado desarrollos que estaban parados. Los grupos de izquierda votaron contra dos iniciativas que, según el Ayuntamiento, aumentan la oferta de alquiler.

La discusión de fondo es política, pero los números de ejecución son verificables, y serán los que midan el plan a medida que pasen los trimestres.

5. Hospedaje en suelo industrial, el otro movimiento del pleno

En paralelo, el pleno aprobó otro plan que permite abrir cualquier clase de hospedaje, incluidos apartahoteles, pensiones y casas de huéspedes, en ámbitos industriales donde hasta ahora solo se permitían hoteles. El Ayuntamiento lo presenta como una forma de elevar la oferta de corta y media estancia en la periferia ante las restricciones del centro y la descentralización del terciario de hospedaje que impulsa el Plan RESIDE, aprobado el año pasado y que veta los pisos turísticos en edificios residenciales.

La combinación de ambos planes muestra el mismo mecanismo en dos direcciones. Suelo terciario que se convierte en vivienda de alquiler protegida por un lado, y hospedaje que se desplaza a polígonos industriales por otro, con el objetivo declarado de repartir el impacto turístico hacia los distritos exteriores.