En un bloque muy viejo de Shanghái, un apartamento llevaba años sin que nadie durmiera en él. No tenía sofá, ni televisión, ni armarios. En el salón había una urna con las cenizas de la mujer de su propietario, el señor Chen, junto a una fotografía, unas velas y algunas ofrendas. Chen acaba de vender ese piso, y el comprador ha sido el gobierno de la ciudad. Esa venta resume cómo se cruzan en China un mercado inmobiliario saturado y un problema que nadie esperaba, la falta de sitio asequible para enterrar a una población que envejece rápido.

1. Un piso convertido en mausoleo

De esa combinación nacieron los guhui fang, literalmente “apartamentos para cenizas”: viviendas vacías transformadas en santuarios familiares. La cuenta es terrenal. Los derechos de uso residencial alcanzan normalmente los 70 años, mientras que una plaza de cementerio tiene ciclos de utilización de un máximo de 20. Para muchas familias, reservar un piso salía más barato que pagar una tumba.

El Gobierno chino puso freno este año: la nueva regulación funeraria establece que las viviendas residenciales no pueden utilizarse específicamente para depositar cenizas. Quienes tienen que sacar las urnas de pisos vacíos se encuentran con un mercado donde, durante años, sobraron vendedores y faltaron compradores.

2. El Estado como comprador, rehabilitador y casero

Ahí entra el experimento de Shanghái. Empresas públicas compran pequeños pisos de segunda mano a propietarios que quieren vender, los reforman y los incorporan al parque de alquiler asequible. El Estado hace de comprador, de rehabilitador y de casero a la vez. Se buscan sobre todo pisos bien comunicados, de menos de 70 metros cuadrados y con un precio inferior a cuatro millones de yuanes, alrededor de 530.000 euros.

3. 523 viviendas en mes y medio

Los distritos de Pudong, Xuhui y Jing’an habían adquirido 523 viviendas en apenas mes y medio, y esa primera cosecha convenció a las autoridades de ampliar la prueba. El objetivo es alquilarlas por debajo del precio de mercado a jóvenes, trabajadores recién llegados, profesionales de empresas tecnológicas y otros residentes con dificultades para acceder a una vivienda.

4. La cuenta del inquilino

El alquiler residencial medio en Shanghái rondaba en septiembre los 85 yuanes por metro cuadrado. Un piso de 60 metros cuadrados saldría, sobre ese promedio, por unos 5.100 yuanes mensuales, unos 700 euros, y eso en un mercado donde el alquiler es más barato en zonas alejadas del centro. La renta disponible por habitante en una ciudad de cerca de 30 millones de personas fue de 91.987 yuanes en 2025. Repartida en doce meses, son unos 7.700 yuanes al mes, de modo que esa renta de 5.100 equivale a dos tercios de la renta mensual media por habitante. Es un cálculo sobre una media, no sobre un sueldo de entrada, pero indica la presión que soporta quien llega solo y quiere vivir cerca de su trabajo.

5. El vale y la cadena de operaciones

El mecanismo tiene una segunda intención. En barrios plagados de los llamados laopoxiao, pisos viejos, pequeños y destartalados, muchos construidos hace décadas, el propietario que quiere cambiarse a una casa mejor encuentra por fin un comprador seguro. En varios distritos recibe una especie de vale equivalente al importe de la operación que puede utilizar para adquirir otra vivienda. La cadena queda así: el Estado compra el piso viejo, el antiguo dueño usa el dinero para comprar otro y la vivienda adquirida termina alquilada a precio asequible.

6. Los primeros datos

Las autoridades presumen de resultados. En los tres primeros meses del año se vendieron 54.100 viviendas viejas en Shanghái, un 14% más que un año antes, y el precio mensual de las viviendas usadas encadenó varios avances durante la primavera. Sostienen que el programa está sirviendo para eliminar stock allí donde más se necesita vivienda asequible.

7. La receta en otras ciudades

El modelo se reproduce con variaciones. En Guangzhou se ha autorizado a empresas estatales a comprar viejas viviendas para convertirlas en pisos sociales o alojamientos para trabajadores cualificados. Shenzhen subvenciona el “vende viejo y compra nuevo”. Pekín ha vuelto a rebajar las restricciones para compradores de vivienda nueva y ha elevado los límites de los préstamos del fondo público de vivienda.

Son parches sobre la herida que dejó el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2021. Desde entonces, el Gobierno ha reducido las entradas hipotecarias, abaratado créditos, levantado restricciones de compra, ayudado a completar promociones paralizadas y presionado a los gobiernos locales para absorber parte del enorme stock. El pasado septiembre anunció una subvención nacional de un punto porcentual en los intereses de determinadas hipotecas para compradores de primera vivienda.

8. Un mercado de segunda mano

El mercado ha cambiado de fase. Las viviendas usadas representaron el 52% de todas las transacciones inmobiliarias en los ocho primeros meses de este año, frente al 27% en 2020.