El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre y sustituye al 26/2026, que el Congreso no convalidó. Entre sus medidas, la que más afecta al bolsillo de los inquilinos es la que regula cuánto puede actualizar el propietario la renta cada año. La respuesta corta es que, hasta el 31 de diciembre de 2027, si no hay acuerdo entre las partes, la subida no puede superar el 2%. Pero para que eso sea cierto, hay que cumplir primero otros requisitos que la mayoría de las calculadoras ya van incorporando.

El primero es que el contrato tenga una cláusula de actualización. Si no la tiene, la renta no puede subir, sin más. Si la cláusula existe y fija el IPC, la subida se calcula con el IPC, pero con un techo que desde el 8 de octubre es el IRAV, el índice de referencia que hasta ahora solo se aplicaba a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 y que ahora afecta a todos los contratos de vivienda, también a los anteriores. Y si la cláusula prevé actualizar la renta sin concretar ni el índice ni el método, se aplica directamente el IRAV.

El segundo filtro es el precio de referencia. El decreto establece que, si la renta que paga el inquilino ya supera el precio máximo de referencia de su vivienda según el sistema estatal, la actualización es del 0%. Es decir, no hay subida. Solo cuando la renta está por debajo de ese precio de referencia entra en juego el tope del 2% en caso de que propietario e inquilino no pacten otra cosa. La OCU advierte de que la redacción no deja del todo claro cómo conviven este límite extraordinario y el IRAV, un detalle que habrá que ver en la práctica.

El tercer elemento es el calendario. El tope extraordinario se aplica a las actualizaciones cuyo aniversario caiga entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Un contrato que se actualiza cada 1 de noviembre y cuya renta supere el precio de referencia no podría subir ni en noviembre de 2026 ni en noviembre de 2027, y la de noviembre de 2028 ya no tendría ese límite extraordinario. Con un ejemplo sencillo: sobre una renta de 800 euros al mes, un 2% de subida supone 16 euros más, es decir, 816 euros mensuales y unos 192 euros más al año.

El mismo decreto incluye una prórroga extraordinaria de hasta dos años, que el inquilino puede pedir si su contrato de vivienda habitual termina antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que esté al corriente de pago, incluidos los ocho meses anteriores. El propietario solo puede negarse si hay otro acuerdo, si firma un contrato nuevo, si necesita la vivienda para sí o para sus familiares con una causa acreditada, o si ambas partes pactan un nuevo contrato con una renta al menos un 5% más baja.

Falta por resolver su convalidación en la Diputación Permanente del Congreso, donde el PNV ha anunciado que apoyará el decreto. Distinto es el caso del Real Decreto-ley 28/2026, que contempla prórrogas automáticas de cinco o siete años con indemnización, previsto para el 15 de noviembre pero sin apoyos garantizados. En las zonas tensionadas, además, hay fuentes que señalan que la renta vigente no podría actualizarse, algo que el propio texto no deja del todo claro, y que conviene comprobar en cada contrato.