La paradoja se repite en casi todos los informes sobre vivienda: mientras en las grandes ciudades los precios no dejan de subir y falta oferta, en los pueblos hay casas cerradas por todas partes. España tiene unos 3,8 millones de viviendas vacías, el 14% del parque residencial según el censo de 2021, y casi la mitad están en municipios de menos de 10.000 habitantes. En los pueblos más pequeños, los de menos de 100 vecinos, hasta el 70% de las viviendas está vacía o con un uso muy ocasional, y en los de entre 100 y 500 habitantes la cifra es del 57%, según el informe «Poblaciones en peligro» del Observatorio del Alquiler con datos del INE. La cifra es llamativa, aunque conviene recordar que el censo es de 2021 y que parte de esas casas llevan décadas sin habitarse.

El reparto del territorio ayuda a entender de dónde sale ese desequilibrio. El 84% del territorio alberga solo el 16% de la población y el 14,4% del parque residencial. España tiene 8.132 municipios, y el 61,2% de ellos no llega a los mil vecinos. Los de menos de 10.000 habitantes suman poco más del 20% de la población, pero el 45% de las viviendas, de modo que hay muchas más casas de las que sus habitantes actuales pueden llenar. Esa distancia entre población y parque es lo que convierte a los pueblos en el lugar donde más vivienda sin uso se acumula.

En el otro extremo, las grandes áreas urbanas concentran el 70% de los habitantes y han sumado más de seis millones de nuevos residentes desde 2001, con un déficit estimado de 750.000 viviendas. El precio medio de la vivienda libre en las ciudades fue de 2.230 euros por metro cuadrado en 2025, un 7% por encima del máximo del boom inmobiliario. El Banco de España calcula que un hogar necesita casi ocho años de renta bruta disponible (7,98) para comprar una vivienda, con un esfuerzo teórico anual del 35,5% de los ingresos. El gobernador, José Luis Escrivá, ha dicho ante el Congreso que encontrar vivienda asequible es uno de los principales problemas económicos del país.

El informe de EY sobre la España rural, publicado en enero, añade el detalle por comarcas. En Tierras Altas de Soria el 40% de las viviendas está vacío, en la Serranía Alta de Cuenca y en Os Ancares (Lugo) lo está el 30%, en Sanabria (Zamora) y en Los Montes (Granada) también ronda el 30%, y Ourense es la provincia con mayor proporción, con un 43,7%. EY estima que en la España rural hay más de un millón de viviendas vacías. En la mayoría de esas comarcas la vivienda cuesta entre 500 y 800 euros por metro cuadrado fuera de las cabeceras, frente a entre 1.000 y 1.750 euros en las cabeceras de comarca, es decir, entre un 54% y un 130% más. Lo que más dificulta aprovechar ese parque, según el informe, es que hay casas disponibles pero resulta difícil identificarlas y localizar a sus propietarios.

Ahí aparece la dimensión laboral. La tasa de paro en Soria era del 6,2% en el segundo trimestre de 2025, frente al 10,28% nacional, pero en las comarcas analizadas por EY el paro ronda entre el 10% y el 14%, y el informe señala la falta de empleo de calidad como el obstáculo central: alta estacionalidad, temporalidad, precariedad y dependencia del sector primario. En algunas zonas hay empleo pero no acceso a una vivienda digna, lo que complica que alguien pueda asentarse; en otras ocurre al revés, con casas baratas y poco trabajo. Vivir en un pueblo con casas baratas no resuelve nada si el empleo está lejos, y el teletrabajo, que podría compensarlo, depende de una conectividad que en muchos casos sigue siendo limitada.

A eso se suma la pérdida de servicios. Entre 2012 y 2016 se cerraron 311 oficinas postales en el medio rural, en la última década han desaparecido más de 250 escuelas de infantil y primaria, y en 2023 los centros de salud y consultorios rurales marcaron su mínimo histórico. El umbral europeo de riesgo de despoblación está en 12,5 habitantes por kilómetro cuadrado, y buena parte del interior peninsular está por debajo. Cuando faltan colegio, médico y trabajo, una casa barata deja de ser suficiente razón para mudarse, y los especialistas citados por Efe advierten de que las viviendas vacías rurales no suponen una solución inmediata para la crisis de las ciudades.

Los pueblos tampoco se libran de las subidas. Un análisis de pisos.com, recogido por la agencia de noticias, muestra que entre marzo de 2023 y marzo de 2026 localidades como Villena (Alicante) subieron un 135,51%, de 757 a 1.783 euros por metro cuadrado, Torre-Pacheco (Murcia) un 114,52%, de 1.216 a 2.609 euros, y Villafranca de los Barros (Badajoz) un 113,73%. Elda, también en Alicante, subió un 107,21%, y otras como Guía de Isora, Talayuela, Fraga, Trujillo, Miranda de Ebro, Deltebre, Andratx o Almazán superaron el 65%. Madrid, la capital de provincia que más subió, lo hizo un 42,78%. El análisis no aclara si se trata de precios de oferta o de transacción, y varias de esas localidades son poblaciones medianas más que pueblos pequeños.

Una prueba piloto de la plataforma tuTECHÔ en Paredes de Nava, que EY recoge en su informe, consiguió 49 nuevos vecinos empadronados y 19 niños escolarizados en un año.