Comprar una vivienda para alquilarla rinde de media un 6,2% bruto al año en España, según el estudio de idealista del tercer trimestre de 2026. Hace un año, al terminar el verano de 2025, ese retorno era del 6,9%, así que ha caído siete décimas. El mapa por provincias con los datos a cierre de septiembre muestra que esa media esconde una dispersión enorme, y que el dinero rinde mucho más lejos de donde más cuesta el metro cuadrado.

Toledo encabeza el mapa con un 9,2%, seguida de Ciudad Real (8,4%), Valencia (8,3%) y Teruel (8,1%). Zamora, Segovia y Huelva marcan un 8,0%, y por encima del 7% aparecen también Cuenca (7,6%), Zaragoza (7,4%), Sevilla y Lérida (7,3%), y Huesca y Guadalajara (7,1%). Son provincias donde el precio de compra es moderado en relación con lo que se pide de alquiler, y esa es en esencia la fórmula de la rentabilidad bruta: renta anual dividida entre el precio de compra.

En el otro extremo están las provincias donde comprar es más caro en relación con lo que se alquila. Málaga rinde un 4,3%, Baleares un 4,4%, Guipúzcoa un 4,7% y Madrid un 4,8%. Pontevedra queda en el 5,0%, y Alicante, Granada y Santa Cruz de Tenerife en el 5,1%. Barcelona, con un 6,9%, queda bastante por encima de Madrid, aunque su capital, según el estudio de idealista, se queda en un 4,4%, muy por debajo de la provincia. Algo parecido ocurre en otras provincias: Huelva capital marca un 7,4% frente al 8,0% de la provincia, y Zamora capital un 7,0% frente al 8,0%, y en Madrid la capital baja al 4,3% frente al 4,8% de la provincia.

Esas cifras importan sobre todo al compararlas con lo que ofrece el dinero sin riesgo. El bono del Estado a diez años rinde un 4,1%, frente al 3,3% de hace un año, y esa subida ha estrechado notablemente el diferencial con la vivienda, que ahora es de 2,1 puntos de media. Ninguna provincia del mapa baja del 4,1%, pero Málaga, Baleares, Guipúzcoa y Madrid lo superan solo entre 0,2 y 0,7 puntos, y en San Sebastián, la única capital por debajo del bono, la rentabilidad es de un 3,3%.

La vivienda tampoco es el activo inmobiliario que más rinde. Las oficinas ofrecen de media un 11,2% (11,5% hace un año), los locales un 10,0% (9,9%) y los garajes un 6,0% (6,2%). Las oficinas se mantienen como la inversión inmobiliaria más rentable, casi duplicando la vivienda, con Lleida y Zaragoza en el 10,4% y Sevilla en el 9,1%, mientras que en Madrid rinden un 6,1% y en Palma un 6,0%.

Los datos tienen límites que conviene tener presentes. Se trata de rentabilidades brutas, calculadas como el cociente entre el precio de venta que piden los propietarios y la renta que piden de alquiler, sin descontar impuestos, mantenimiento, financiación ni vacíos. Son precios de oferta, no de cierre, y una rentabilidad alta puede reflejar tanto un buen rendimiento como un mercado con poca demanda, menos liquidez o un riesgo mayor, algo que las cifras no distinguen.