Hay carteles de “se alquila” que se descuelgan sin hacer ruido. Nadie anuncia el cierre ni hay un comunicado: el piso simplemente desaparece del portal una mañana y no vuelve. Algo parecido es lo que, según la patronal de las inmobiliarias, está ocurriendo en las ciudades españolas desde que el Gobierno aprobó sus decretos de vivienda. La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias ha hecho un estudio exprés entre más de 600 agencias de las principales capitales de provincia y ciudades del país, y la fotografía que devuelve es la de un mercado que se estrecha a toda velocidad: 4.235 viviendas retiradas en apenas diez días.

Lo interesante no es solo la cifra, sino adónde se van esos pisos. Algo menos de la mitad, 2.067, salen del alquiler de larga duración sin más. Otras 1.224 viviendas dan el salto a la compraventa, es decir, propietarios que alquilaban y ahora prefieren vender. Y 944 se desvían hacia otras modalidades de arrendamiento, esas que escapan al marco habitual del contrato de vivienda. A ello se suman 1.523 firmas que se han quedado bloqueadas en el camino, contratos que estaban a punto de cerrarse y que se han congelado por la incertidumbre. Sumadas las dos columnas, la federación habla de un impacto de 5.758 operaciones.

La encuesta dibuja también el estado de ánimo del sector. El 88,9% de las agencias consultadas afirma haber notado el efecto de los decretos, y solo un 11,1% dice que su actividad sigue igual. La retirada de inmuebles es el síntoma que más se repite: el 78,1% la menciona como principal consecuencia, con una media de 3,78 viviendas por agencia. El 72,4% reconoce que las firmas se han paralizado y casi cuatro de cada diez, el 38,9%, detectan que los propietarios miran hacia el alquiler de temporada o por habitaciones, una vía que hasta ahora ofrecía más margen de maniobra.

Con esos mimbres, la federación proyecta que el volumen de operaciones de alquiler podría caer entre un 25% y un 30% en las próximas semanas. Conviene leer esa proyección con la cautela que merece: es una estimación de una asociación del sector, construida a partir de una encuesta rápida y no de una estadística oficial, y no desglosa los datos por ciudad ni aclara con precisión el periodo exacto de esos diez días. Pero marca una dirección y, sobre todo, un temor que los propietarios ya verbalizan.

Su presidente, José María Alfaro, ha dicho que entiende el malestar social por el acceso a la vivienda, el sobreesfuerzo de los inquilinos y los desahucios. Lo que discute es el diseño: sostiene que la protección frente a los impagos no queda garantizada porque depende de “un laberinto de trámites y de competencias entre administraciones”, y considera arriesgado legislar por la vía de la Diputación Permanente. Frente a ello propone un “Plan Marshall de Emergencia” de acceso a la vivienda, con un pacto de Estado entre fuerzas parlamentarias, comunidades autónomas, colectivos sociales y expertos.

Para entender por qué el sector se sobresalta hay que recordar el recorrido de estos decretos, que ha sido de todo menos lineal. El Consejo de Ministros los aprobó el 29 de septiembre, tras un acuerdo entre PSOE y Sumar. Preveían una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos que venzan antes de finales de 2028, ampliaban hasta 2030 la protección frente a determinados desahucios y regulaban el alquiler de temporada y por habitaciones. El 2 de octubre, el Congreso los tumbó en un pleno extraordinario con el voto en contra de PP, Vox y Junts, y también del PNV en el decreto sobre renovación automática de contratos. El Gobierno respondió volviendo a aprobar dos nuevos decretos el 6 de octubre, publicados en el BOE al día siguiente, que según el Ejecutivo mantienen la esencia de los anteriores con algunas incorporaciones, como la ampliación hasta 2030 de la limitación a la compra de viviendas por grandes tenedores, nuevos requisitos para los anuncios de alquiler y una fórmula para calcular la indemnización al inquilino.

Ese ir y venir es, probablemente, parte del problema que describe el sector. Un propietario que quiere saber a qué se enfrenta se encuentra con normas aprobadas, derogadas y aprobadas de nuevo en cuestión de días, con un calendario que depende de una votación pendiente y con unas elecciones generales convocadas para el 29 de noviembre. Entre los expertos tampoco hay consenso jurídico sobre si se puede legislar de nuevo sobre una materia que el Pleno acaba de rechazar, y el Tribunal Constitucional podría terminar anulando total o parcialmente los textos. Cuando la regla del juego cambia cada semana, lo prudente para muchos es no jugar.

Hay además un matiz que evita leer esta historia como una causa única. La oferta de alquiler de larga duración llevaba años encogiéndose. Según un estudio de Idealista, los anuncios activos de alquiler permanente pasaron de 902.664 en 2018 a 510.091 en 2025, casi 393.000 menos, un 44% en siete años, con caídas especialmente intensas en Cataluña y en la Comunidad de Madrid. Los decretos no han creado la sequía; en el mejor de los casos la han acelerado, y la discusión de fondo es cuánto. Para unos, la retirada de pisos demuestra que cada nueva intervención expulsa oferta. Para otros, es el ruido de un mercado que reacciona a una norma todavía sin consolidar y que se recolocará cuando se despeje el panorama.

Lo que sí parece claro es que los números más contundentes llegan de quien tiene un interés directo en la conversación, y que los datos oficiales tardarán semanas en confirmar o desmentir la tendencia. Mientras tanto, el decreto sobre estabilidad de los contratos y la prórroga solo entraría en vigor el 15 de noviembre si la Diputación Permanente lo convalida, y las cuentas parlamentarias publicadas hasta ahora apuntan a que no reuniría los 35 votos necesarios porque el PNV votaría en contra. Es decir, que una parte de la norma que más inquieta a los propietarios podría no llegar a aplicarse nunca, y aun así buena parte de los pisos ya habrá cambiado de manos o de manera de ofrecerse.