Durante años, cuando se hablaba de extranjeros comprando casa en España, la imagen era siempre la misma: el jubilado del norte de Europa con vistas al mar, el inversor que llegaba con un visado dorado, el comprador de fin de semana en la costa. Los notarios acaban de recordar que esa imagen está desfasada. Según el informe del Consejo General del Notariado correspondiente al primer semestre de 2026, los extranjeros firmaron 62.327 compraventas de vivienda libre, un 13% menos que un año antes y el mayor descenso interanual desde 2020. Pero dentro de ese retroceso hay una diferencia que cambia la lectura: quienes más compran son los que ya viven aquí.

Los extranjeros residentes protagonizan el 63,2% de las operaciones, unas 39.000, y su volumen cae un 9,7%. Los no residentes, que suman 22.940 operaciones y el 36,8%, retroceden un 18% y marcan su menor volumen desde el primer semestre de 2021. Es decir, el comprador extranjero que paga impuestos aquí, trabaja aquí y busca una vivienda para vivir sostiene el mercado casi el doble de bien que el que viene de fuera. La cuota de los extranjeros sobre el total de compraventas se queda en el 18,3%, por debajo del 19,2% de hace un año y del 20,3% de 2024.

El retrato cambia también por nacionalidades. Si se mira el conjunto de compradores extranjeros, Marruecos encabeza la lista con 4.960 operaciones, el 8% del total, por delante de Reino Unido, Italia, Rumanía y Alemania. Pero entre los residentes la jerarquía es aún más clara: los marroquíes suponen el 12,4% de las compras, seguidos por los italianos con el 9,2%, los rumanos con el 9% y los británicos con el 5,5%. En cambio, entre los no residentes mandan los neerlandeses con el 12,6%, los alemanes con el 11,8%, los británicos con el 10,4% y los polacos con el 8,1%. Son dos mercados distintos que comparten etiqueta.

La geografía lo refleja con precisión. Cataluña concentra más compras de residentes extranjeros que ninguna otra comunidad, con 8.516 operaciones y el 21,6%, seguida de la Comunidad Valenciana con 8.196, Andalucía con 6.007 y Madrid con 3.912. La presencia de cada nacionalidad varía mucho según el territorio: los marroquíes pesan el 36,1% de las compras de residentes extranjeros en Murcia y el 34,3% en Navarra, los rumanos casi el 26% en Aragón y los italianos más del 22% en Canarias y casi el 17% en Baleares. Detrás de las cifras hay comunidades enteras que han dejado de ser inquilinas para convertirse en propietarias.

El precio completa el cuadro. Los residentes extranjeros pagan de media 2.102 euros por metro cuadrado, un 9,8% más que hace un año, frente a los 1.971 de los compradores nacionales, que suben un 8,7%. Los no residentes, en cambio, pagan 3.493 euros, un 11,8% más, de modo que la brecha entre unos y otros alcanza 1.391 euros por metro cuadrado, la mayor registrada, frente a los 1.210 del año anterior. Dentro de esa media hay mundos: los estadounidenses abonan 3.948 euros por metro cuadrado, los suecos 3.839 y los alemanes 3.763, mientras que los marroquíes pagan 801, los rumanos 1.439 y los ecuatorianos 1.531. El comprador residente no es solo más numeroso, sino que se mueve en un segmento mucho más cercano al precio medio de la vivienda de uso habitual.

La caída se reparte de forma desigual por el territorio. Cantabria, Canarias y la Comunidad de Madrid son las que más retroceden, con descensos del 20,5%, el 20,3% y el 19,7%, seguidas de Baleares y la Comunidad Valenciana, con un 15,4% cada una. Solo suben las compras en Castilla-La Mancha, un 4,4%, y Extremadura, un 3,3%, mientras que Cataluña cae un 9%, Castilla y León y Asturias un 8,2%, y Aragón y La Rioja se mantienen prácticamente estables. Los territorios que más dependen de los compradores de fuera, de la costa mediterránea a las islas, son los que sufren más.

Las causas no están del todo claras y el propio informe no permite atribuir la caída directamente a ninguna de ellas. Entre las posibles figuran el fin de los visados de oro en abril de 2025, que exigían invertir al menos 500.000 euros en inmuebles y que podrían explicar parte del retroceso de los no residentes, las medidas fiscales anunciadas por el Gobierno para las compras de no residentes extracomunitarios, la subida de precios y la pérdida de atractivo de algunos destinos costeros. Por nacionalidades, destacan los descensos de los compradores rusos, un 26,2% menos, chinos, un 26,1%, y estadounidenses, un 22%, mientras que solo aumentan los venezolanos, un 10,2%, y los colombianos, un 7,4%.

La lectura de fondo es que la demanda extranjera se está dividiendo en dos. Una parte, la de los no residentes, responde a decisiones de inversión o de ocio que dependen del tipo de cambio, la fiscalidad y las reglas de entrada, y por eso reacciona rápido cuando cambian. La otra, la de los residentes, depende del empleo, de la familia y de la necesidad de techo, y cede mucho menos. Los notarios no entran a valorar qué significa esto para el mercado, pero los números sugieren que la demanda de la vivienda en España tiene un componente estructural, el de quienes ya están aquí, que no se va cuando cambian las modas inversoras.