Una norma con apenas unos días de vida ya deja huella en el despacho de un notario. Juan José de Palacio, notario en Madrid, cuenta que operaciones que estaban programadas “se han paralizado” desde que entró en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el 8. La norma limita la compra de vivienda por parte de empresas y grandes tenedores cuando el precio es inferior al 70% del valor de tasación de mercado, y lo hace hasta el 31 de diciembre de 2030. Conviene decir desde el principio que es un testimonio y no una estadística: no hay todavía cifras de compraventas que midan cuánto frena el decreto.

Lo que describe el notario es un cuello de botella. Para que una persona jurídica demuestre que paga por encima del umbral, necesita una tasación de una sociedad homologada por el Banco de España e inscrita en su registro oficial, independiente de las partes. De Palacio habla de “un embudo”, y lo traduce en dinero: en muchas operaciones sin hipoteca de por medio, donde hasta ahora nadie había encargado una tasación, el decreto obliga a pagar una que en algunos casos supera los mil euros. Una factura menor para una gran operación, pero un tropiezo en el calendario de quien compra con prisa.

La lógica del decreto no es prohibir, sino exigir prueba. Según su redacción, lo que cuenta es la contraprestación total, que incluye el precio, las deudas asumidas y otras ventajas económicas ligadas a la operación. Quien compra por encima del umbral, apunta el notario, no debería encontrarse con más problema que la lentitud y el coste. Donde sí aparecen las discusiones es en el valor de referencia: se toma el de mercado del inmueble concreto, de modo que un piso ocupado, que vale menos por estarlo, se compara con ese valor rebajado. De Palacio habría preferido un criterio más ágil, como la media de las últimas veinte operaciones similares, sin importar si la vivienda está ocupada.

Otra cuestión es a quién alcanza. Según este notario, las personas físicas quedan fuera, aunque se dediquen profesionalmente a comprar y vender, porque una norma temporal, excepcional y restrictiva no puede aplicarse por analogía y porque, cuando el legislador ha querido incluirlas, lo ha dicho de forma expresa. A su juicio, el decreto apunta a grandes tenedores con personalidad jurídica y a entidades “con o sin personalidad jurídica” que compran inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados, una fórmula que abarca estructuras de fondos nacionales y extranjeros. Es su interpretación, y como toda lectura de una norma nueva, puede no ser la única.

El decreto también deja puertas abiertas. Quedan fuera las compras destinadas a vivienda habitual a precio asequible o social durante un mínimo de siete años, las de entes públicos que promueven vivienda social, las residencias sociosanitarias y las de colectivos vulnerables o de protección a víctimas de violencia de género, así como las transmisiones ya elevadas a escritura pública antes de la entrada en vigor. Alguna descripción del texto añade una excepción para entidades adheridas a un código de buenas prácticas que aún debe aprobar el Gobierno, y que no se aplicaría hasta que ese código exista y se acredite su cumplimiento.

En el sector no ha caído bien. Asprima, la asociación de promotores de Madrid, expresa su “total rechazo”, critica que las medidas no se hayan consensuado ni informado y sostiene que agravan el problema de la vivienda en lugar de resolverlo.

El otro examen está en el Congreso. El decreto debe convalidarse en la Diputación Permanente antes de mediados de noviembre, después de que el 2 de octubre los decretos cayeran en el pleno con los votos en contra de PP, Vox y Junts. El PNV ya ha anunciado que apoyará este texto, el de las medidas contra desahucios y la limitación de compras por debajo del 70%, y que rechazará el segundo decreto, el que incluye la prórroga automática de los alquileres. En ese órgano, de 69 miembros, PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, Podemos y PNV sumarían 35 votos frente a 34 de PP, Vox y Junts, con lo que el Gobierno ya no dependería de Junts. Todo apunta a que saldrá adelante, salvo giro de guion, con unas elecciones generales convocadas para el 29 de noviembre al fondo.