Hay una escena que se repite en miles de comunidades de vecinos: una bajante que atraviesa varios pisos empieza a gotear, el agua aparece en el techo de quien vive debajo y la reparación exige entrar en la casa de quien vive encima. El propietario dice que no. A veces por desconfianza, a veces por comodidad, a veces porque ya se había comprometido y se echó atrás. Y entonces surge la pregunta que lleva a la comunidad a los tribunales: ¿puede alguien negarse a que arreglen una avería que no es suya y que afecta a todos?

La respuesta de la Ley de Propiedad Horizontal es que no puede negarse, o al menos no sin consecuencias. El artículo 9 obliga a cada propietario a consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y a permitir la entrada para llevarlas a cabo, además de tolerar las servidumbres imprescindibles para obras o servicios comunes. La obligación alcanza incluso a elementos de uso privativo que dependen de un elemento común, como una terraza que funciona como cubierta del piso de abajo. Y según el análisis jurídico que se cita con frecuencia, no es una carga que dependa solo de quién sea el dueño: la exigencia también puede dirigirse al arrendatario o a quien ocupe la vivienda por otro título.

Sería un error leer esto como un permiso para que la comunidad entre cuando le convenga. Los análisis coinciden en que la obligación se interpreta de forma restrictiva y según las circunstancias del caso: la comunidad, o el vecino perjudicado, tiene que acreditar que la reparación es necesaria y que requiere acceder precisamente a esa vivienda, no que resulte más cómodo o más barato hacerlo así. No bastan las molestias menores ni las obras de simple mejora. Los casos que suelen citarse son los de bajantes y tuberías generales, humedades causadas por elementos comunes, trabajos en fachadas o cubiertas y reparaciones necesarias para la seguridad del edificio.

Y hay una frontera que no se cruza: nadie puede entrar por la fuerza. La inviolabilidad del domicilio es un derecho fundamental, y entrar en una vivienda sin consentimiento o sin autorización judicial podría constituir un delito de allanamiento de morada. Si el propietario se niega, la comunidad tiene que acudir a un juez. Cuando la avería es urgente, el camino que se describe pasa por un informe pericial que acredite la necesidad inmediata de entrar y por el juzgado de guardia, que puede autorizar el acceso. Si el juez no aprecia urgencia, el asunto se encauza por la vía civil, con un acuerdo de la junta que autorice al presidente a demandar al vecino que se niega o que no puede ser localizado, y esa vía, la de un juicio declarativo ordinario, es lenta. Alguna sentencia de una audiencia provincial recogida en la doctrina añade un matiz útil: ante una avería urgente en un elemento común, no hizo falta esperar a una junta.

Negarse sale caro cuando no hay una razón que lo justifique. El propietario que impide la reparación puede tener que responder de los daños y perjuicios que cause su negativa: el retraso, el mayor coste del presupuesto, el agravamiento de las humedades o los daños previos que se amplían mientras tanto. Si alega que la comunidad abusa de su derecho, le corresponde a él demostrarlo, por ejemplo aportando un informe pericial que acredite que existía otra forma igual de idónea de reparar sin entrar en su casa. En uno de los casos que se comentan, una propietaria de 81 años aceptó primero la entrada para arreglar una bajante y luego se retractó; el tribunal consideró que podía pedir información sobre los trabajos, pero no bloquear el acceso.

Tampoco se trata de una calle de sentido único. El mismo artículo reconoce al propietario que cede el paso el derecho a que la comunidad le resarza los daños y perjuicios que las obras le causen en su vivienda, y la jurisprudencia no siempre responsabiliza a la comunidad de lo que ocurre durante un bloqueo: en un caso de una audiencia de Madrid, los daños derivados de que el propietario impidió las obras no se imputaron a la comunidad, entre otras cosas porque las humedades eran mínimas cuando por fin se actuó. Los análisis consultados tampoco hablan de multas concretas por negarse; lo que existe es la vía judicial y la responsabilidad por los daños.

Queda el aspecto práctico, el que más importa en el día a día. No todas las guías coinciden en el preaviso: algunas indican que el acceso debe avisarse con antelación y otras no lo tratan de forma expresa. Lo prudente, en cualquier caso, es acordar con el vecino día y hora, dejar constancia por escrito de lo que se va a hacer y de por qué es necesario, y conservar fotografías o informes de la avería. Entre quien exige entrar y quien guarda la puerta, la línea la suele marcar quien sea capaz de probar su razón.