Tres de cada diez viviendas vendidas en España en 2024 se traspasaron por menos dinero del que costaron. No es una impresión ni una encuesta: es la primera vez que la Agencia Tributaria publica una estadística que cruza lo que pagó cada propietario con lo que cobró al vender, a partir de las declaraciones del IRPF de ese año. En total se registraron 379.301 operaciones de viviendas habituales que no estaban afectas a ninguna actividad económica, y 114.011 de ellas, el 30,1%, se cerraron por debajo del precio de compra original. Las otras 265.290, el 69,9%, dejaron un saldo positivo al vendedor.

Conviene saber qué recoge y qué no. La estadística se elabora con las declaraciones de renta sobre transmisiones de inmuebles residenciales, principalmente compraventas aunque también hay unas pocas donaciones, y abarca todas las que declararon los contribuyentes, tributen o no por ellas, algo relevante porque las ganancias por vender una vivienda están exentas en el IRPF si se reinvierten en vivienda habitual. Quedan fuera el País Vasco y Navarra, que tienen sistemas forales. Es, además, la fotografía de un año concreto, el 2024, no del mercado de hoy. La propia Agencia explica que la publicación responde al interés creciente por el sector inmobiliario y que la información de origen fiscal permite aportar datos que no se encuentran en otras fuentes.

Mirado en conjunto, el balance es favorable al vendedor. Las viviendas se transmitieron por un valor medio de 171.594 euros frente a los 133.444 que costaron, una revalorización media del 28,6%. Si se usa la mediana, que evita que unas pocas operaciones muy caras o muy baratas distorsionen el resultado, el valor de venta fue de 127.769 euros frente a 99.082 de compra, un 29% más. Es decir, la inmensa mayoría ganó, y lo hizo con comodidad. El problema no está en el promedio, sino en cuándo se compró.

El año de adquisición lo decide casi todo. Las mayores ganancias corresponden a las viviendas compradas en el siglo pasado, cuando los precios eran bajísimos y el mercado, en 2024, ya mostraba signos claros de sobrecalentamiento. Las adquiridas entre 1986 y 1990 se revalorizaron de media un 360%, las de 1981 a 1985 un 555% y las de 1966 a 1980, cuando el campo español se vació y las ciudades se llenaron de casas para la clase trabajadora que llegaba en busca de empleo, un 667%. A medida que las compras se acercan al cambio de siglo, el margen se estrecha: las compradas entre 1999 y 2005 acumularon una ganancia media cercana al 50%.

Después llega la burbuja, y con ella el balance más desfavorable. De las casas compradas entre 2006 y 2009, casi el 55% generaron pérdidas patrimoniales, y la revalorización media de ese periodo apenas llegó al 0,9%, con pérdidas netas de valor en las adquiridas en 2007 y 2008, justo antes del pinchazo. Quien firmó su hipoteca en el pico del ciclo vendió en 2024, diecisiete años después, por menos de lo que pagó. Tras el ajuste de la crisis financiera, las viviendas compradas entre 2010 y 2015 recuperaron parte del terreno, con un alza del 25,9%. Y las compradas más recientemente, sobre todo después de la pandemia, cuando los precios ya eran altos, presentan márgenes muy estrechos: según el desglose por año de compra, en torno a la mitad de las que se han vendido con pocos años de tenencia lo hicieron con pérdidas.

El mapa también importa. Baleares encabeza la clasificación autonómica por revalorización mediana, con un 57,6%, seguida de Madrid, con un 32,8%, y de Cataluña, con un 26,6%. En la parte baja se sitúan Murcia, Extremadura y las dos Castillas, con ganancias que oscilan entre el 17,9% y el 7,5%. Y el contraste se agudiza en los municipios de más de 20.000 habitantes: Sant Antoni de Portmany lidera la tabla con una revalorización media del 239,3%, resultado de que una casa comprada por 172.378 euros se venda por 584.938. Ibiza y Santa Eulària des Riu superan el 110%, y en la costa peninsular destacan Conil de la Frontera, con un 76,6%, y Marbella, con un 62,8%.

En el extremo contrario, Puertollano registra el peor resultado, con una caída media del 15,9% y pérdidas en el 61,6% de las ventas. También presentan devaluaciones La Unión, en Murcia, Almassora, en Castellón, y Tomelloso y Valdepeñas, en Ciudad Real, localidades donde la mitad de las operaciones se cerró con pérdidas. En los mismos datos conviven la casa que se multiplica por tres en una isla turística y la que se vende por debajo de lo que costó en una ciudad manchega.