Cuando un propietario decide retirar un piso del alquiler, no aparece en ninguna estadística. Aparece en una llamada. Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, cuenta que su empresa ha recibido “muchísimas llamadas” de propietarios preocupados por la seguridad jurídica de sus contratos y peticiones concretas de retirar viviendas de inmediato, y que ya les han cancelado visitas, sobre todo en alquiler. Javier Íscar, presidente del Observatorio Español de Soluciones Inmobiliarias y Aseguradoras, lo resume sin matices: es “impensable que alguien quiera alquilar un piso en los próximos dos meses”, habla de una situación provisional y de un “parón prácticamente total” del alquiler “por una decisión política”.

La decisión a la que se refieren es la de los dos decretos de vivienda que el Gobierno ha vuelto a aprobar tras el rechazo del Congreso del 2 de octubre. El Consejo de Ministros los aprobó de nuevo el 6, se publicaron en el BOE el 7 y el primero entró en vigor el 8. Ese primer decreto paraliza hasta el 31 de diciembre de 2030 los lanzamientos contra personas vulnerables cuando el demandante es un fondo o una entidad de compra masiva, permite una prórroga extraordinaria del contrato de alquiler habitual de hasta dos años, limita al 2% la subida anual de las rentas y prohíbe a los fondos comprar viviendas por debajo del 70% de su valor. El segundo, el que no cuenta con el apoyo del PNV, establece una prórroga automática del contrato salvo necesidad justificada del propietario e impone una penalización económica a los arrendadores que no renueven.

Es en ese marco donde las inmobiliarias dibujan el efecto. Según Duque, algunos propietarios estudian pasar al alquiler de temporada o directamente vender, y su estimación es una caída de entre el 15% y el 25% de la oferta de alquiler en un plazo de seis a doce meses, que podría ir a más si los decretos se mantienen más allá de 2028. El golpe, añade, se concentraría en el alquiler de precio medio, donde operan los pequeños propietarios, que según él son más del 90% del parque, mientras que el alquiler de lujo o el dirigido a colectivos concretos sería más estable.

Otras voces ponen cifras todavía más contundentes. El presidente del Observatorio habla de que los decretos harían desaparecer uno de cada tres inmuebles de alquiler antes de que acabe el año. Desde Tecnocasa, su director de Análisis, Lázaro Cubero, recuerda que tras la Ley de Vivienda su propio estudio estimó una caída del 11% de la oferta, unas 100.000 viviendas, y cree que muchos propietarios pospondrán sus operaciones hasta conocer el nuevo escenario, con cierta cautela a corto plazo y la mirada puesta en lo que ocurra a partir del 29 de noviembre, fecha de las elecciones generales. Conviene leer todos estos números por lo que son: estimaciones de empresas y asociaciones del propio sector, con interés en el debate, y no datos verificados.

Del otro lado del mostrador, los inquilinos tampoco saben a qué atenerse. Según Alfa, están confundidos: algunos aplazan su búsqueda esperando alquileres más baratos y otros la aceleran por miedo a que la oferta se reduzca. Es un comportamiento doble que la propia inmobiliaria atribuye a un marco normativo inestable, y que ilustra bien lo que ocurre cuando las reglas cambian a mitad de partida.

Esa inestabilidad tiene también una dimensión política. El primer decreto cuenta con el sí del PNV y se esperaba su convalidación en la Diputación Permanente, con votación prevista el 16 de octubre; el segundo, el de la prórroga automática y la penalización, no cuenta con ese apoyo, de modo que parte de lo que más inquieta a los propietarios podría no salir adelante. La paradoja es que el miedo ya se ha adelantado: las visitas se cancelan y las viviendas se retiran por una norma cuyo alcance definitivo todavía no está claro.

La patronal de promotores y constructores lo plantea en términos de confianza. Su presidente, Miguel Ángel Gómez Huecas, expresa su preocupación porque reactivar normas sin respaldo parlamentario aumenta la desconfianza, y pide una estrategia residencial de largo plazo en lugar de medidas parciales y urgentes, junto a actuaciones sobre las causas: agilizar la creación de vivienda, movilizar suelo, reducir plazos administrativos, incentivar que las viviendas vacías lleguen al mercado y abrir un proceso de diálogo con las administraciones.